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COLUMN
コラム
建売住宅購入の流れが「まるっと」わかる｜回り道せずに家を買う手順
「建売住宅を購入したいけど、どうやって買うの？」
「家を買うときにはやることが沢山ありそうで不安･･･」
「何から始めればわからないから、順番を詳しく教えて！」
初めて住宅を買う人にとっては、「何から始めたらいいのか」などの疑問も多いです。
住宅購入の流れについては、おおまかなイメージはできても、しっかりした手順はわかりづらいでしょう。
私はハウスビルダーで、建売住宅の企画から販売まで、数多くの物件に携わってきました。
お客様との契約や引渡しにも立ち会ってきましたが、建売住宅購入の流れは、今も昔もほとんど変わっていません。やることの順番は決まっているのです。
そこで本コラムでは、建売住宅を購入する流れを、順番通りに、詳しくそしてわかりやすくまとめました。
このコラムを読むことで、建売住宅を購入して新生活を始めるまでの流れが必ずわかります。
建売住宅を購入したいけれど、「何から始めればいいのかわからない」を解決したい方はぜひお読みください。
目次
建売住宅の購入の流れでわかりづらいのは順番
建売住宅の購入では、やるべきことの順番が大切です。
物件の売買契約が終わってから、引渡しまでの順番は、ほとんどの住宅で変わりません。
購入の流れでわかりづらいのは、購入を思いたってから、物件を決めるまでです。
そして、全体の流れの中でも、とても時間のかかるところでもあります。
インターネットで流れを調べると、「物件をさがす」・「資金計画をたてる」・「不動産会社を探す」などの答えがあって、入口のステップから順番が一貫していません。
購入のステップのなかでもとても大事なところなのに、迷われて当然です。
順番を理解して進めていけば、難しいことはありません。ぜひ、このコラムをお読みいただいて、流れを覚えてください。
建売住宅購入のファーストステップ｜物件を決めるまでが大切
住宅購入を思いたってから、物件を決めるまでの順番が大切です。
この順番が前後すると、物件購入の契約までの期間が、それぞれのご家族で変わってくることがあります。
じっくりと住宅選びをしたい場合や、予算にあう物件が、なかなか見つからないなどの理由もあります。
ところが、初めての購入で順番がわからないばかりに、多くの不動産会社を訪ね回ることになる方がいらっしゃいます。
購入への不安があって一歩が踏み出せない方もいるのです。
住宅購入の不安を少なくしながら、が遠回りにならないように、進める方法があります。
順番通りに進めれば必ず成功するわけではありませんが、物件を効率よく探せます。
そして、不安も少なくできます。より思い通りの家を手に入れることができるでしょう。
①住宅購入の1丁目1番地｜不動産会社を決める
建売住宅を購入するにあたっては、依頼する不動産会社を、最初に決めましょう。
不動産を最初に決める理由ひとつに、効率よく物件を探せるメリットが挙げられます。
ポータルサイトに掲載されている物件は、ほとんどの不動産会社で取り扱えます。
資料請求や見学の予約などを1社に全てまかせれば、手間がかかりません。
当然ながらデメリットもあります。不動産会社も得意なことばかりではありません。
土地や建物に詳しい会社、住宅ローンを得意にしていたり、仲介手数料無料の会社もあります。
また、一つの会社だけを信用すべきかの不安もあります。
しかし、多くの会社のなかから、自分たちが住宅購入に求めているものを叶えてくれる、不動産会社を決めることが先決です。
不動産会社を決めることに、時間をかけてもよいくらいです。
②これから必要なお金の全体像をもとに考える資金計画
不動産会社が決ったら、資金計画をお願いします。
資金計画とは、ご家族の将来に必要となるお金のことも考えて、購入費用の予算を決めることです。
お子さんの教育費や、ご自分たちの老後資金も貯えながら、無理のない住宅ローンを支払っていかなければなりません。
資金計画には、今までの生活費を見直すことや、これからの人生設計を改めて考えることも含まれます。また、新生活を始めることで必要になるお金を知ることもできます。
これからの生活に関わる、いろいろなお金のことです。
ご自分たちだけで計画をたてるよりも、不動産会社のサポートを受けた方が、よりきめ細かい計画がたてられるでしょう。
不動産会社が決ったら、真っ先にお願いすること、それが資金計画です。
③家選びに失敗するから必ず決めたい｜住宅への要望と優先順位
購入予算の目途がついたら、つぎは住宅に求める要望のまとめです。
希望する条件がはっきりしている方ほど、物件選びはスムーズに進みます。
この希望条件が明らかでないと、それぞれの物件の良さに気を取られてしまい、ひとつに選びきることができません。
まず、ご自分たちが新居で叶えたい生活スタイルを、イメージしましょう。
「部屋に求めること」、「設備に求めること」、「立地に求めること」などが具体的になります。
次に、現在の生活に感じている不満を挙げてみます。
そして、どのようになると不満がなくなるか考えましょう。すると、不満を解消できることが要望として見えてきます。
最後に、要望に優先順位をつけます。「譲れない条件」をランキングにしてください。
すべてが叶う住宅は、まずみつかりません。優先順位を決めておくことで、より100点に近い住宅を選ぶことができるでしょう。
④自分たちの要望が盛り込まれているか？｜物件見学
間取り図などの物件資料を見て、気になった建売住宅を見学します。
ご自分たちの希望する条件を満たしているか、実際に確認できます。
また、日当たりや騒音、物件のまわりの環境や周辺の交通量などは、実際に現地へ足を運ばないと知ることができません。
見学すると、部屋の広さや実際の動線を体感できます。
また、天井の高さや収納の中の作りなども確認できます。キッチンや洗面台などに触れることもできるので、ご自分たちの住宅への要望との答え合わせができます。
見学は、複数の物件を1日でまわることなど、あまり時間をかけないことをオススメします。
なぜなら、ご自分たちが好感触をもった物件ほど、ライバルのいる可能性があるからです。
本命にしてもよいくらいの物件を見つけたら、すぐに動くことがポイントです！
⑤物件を見たときの感触と資金計算で本命を決める
現地を見学して、感触のよかった物件のなかから、本命候補を限定していきます。
そして、それぞれの物件について資金計算をします。
資金計算は、物件を取得するために必要なすべてのお金をチェックすることです。
建売住宅を購入するには、本体価格と諸費用のほかに、生活に必要なオプション費用がかかります。
オプション商品は網戸やカーテンレール、照明やTVアンテナなどです。
物件によって諸費用は前後しますし、住宅会社によってオプションの扱いも変わります。
それぞれ購入費用の総額を計算して、資金計画時の購入予算と比較します。
購入予算と比べて違いがでたときは、借入額や自己資金の割合などを調整します。
あらためて月々の支払額を確認し、問題がなければ本命を決めていきましょう。
⑥購入申し込みと契約に向けた住宅ローン事前審査
本命の物件が決まったら、不動産会社を経由して売主に購入の申し込みをします。
人気のある物件は、検討しているあいだに、他の方が契約を結んでしまう可能性もあります。
「自分たちが購入します」と明示して、他の方が購入できないように手を打つことができます。
購入希望価格や手付金の額、引渡し希望時期などを明記します。
ご自分たちの予算が物件価格にどうしても届かない場合、このときに値引き交渉を行います。
購入の意思表示をしない限り、値引き交渉に応じてくれる売主はありません。
諸条件を調整して、売買契約の方向で決まると、住宅ローンの事前審査を申し込みます。
住宅ローンは、事前審査と本審査に分かれています。
事前審査は、購入者の勤務年数や借金の有無、社会的信用などに問題ないかを確認されます。
住宅ローンが借りられないと、売買契約は白紙になります。
事前審査に通ることで安心して売買契約を進められます。
ついに新居が現実に近づく｜建売住宅の売買契約
住宅ローンの事前審査結果がでたら、売買契約です。
回答を待っているあいだに、不動産会社は契約の準備をはじめます。
ご自分たちは、まず購入申込みのときに提示した手付金を準備します。
つぎに、団体信用生命保険（団信）と、火災（+地震）保険について、それぞれ加入する商品を検討します。住宅ローンを借りるには、どちらの保険も加入が必要です。
団信は、住宅ローンの本審査前まで、火災保険は、引渡しの2週間前までに決める必要があります。
そして、売主が提供するオプション商品のパンフレットなどを見て、注文する商品などを検討しておくこともオススメです。
最後に、売買契約に関する書類です。契約当日は、最低でも3～5種類ほどの書類を確認します。
売買契約の内容などを前もって把握しておきたい方は、不動産会社にお願いしましょう。
⑦売買契約書を取り交わして、手付金を支払う
売買契約当日の所要時間は、2～3時間です。
最初に、「重要事項説明」です。購入する物件の土地と建物の特徴や、購入者に伝えておくべきことついて説明があります。
次に「売買契約書」です。売主と買主の間で、売買する条件が記載されています。
ここまでは、法律で決められているので、必須の流れです。
ここからは、売主によって変わりますが、代表的な書類です。
重要事項説明書には記載できなかった、補足の説明があります。おもに、売主と買主のあいだで、認識の食い違いやすい点などが、注意事項として説明されます。
引渡し後の保証内容や、有料の長期保証を受ける場合の流れなどの説明も受けます。
オプション商品の説明と、必要に応じて注文の申し込みです。
それぞれ説明をうけたのち、署名・捺印して契約を締結します。最後に手付金を支払います。
⑧正式な住宅ローンの申し込みと本審査
売買契約の締結を終えたら、すぐに住宅ローンの本審査を申し込みます。
事前審査を通した金融機関に申し込めば、本審査に落ちることはほとんどないでしょう。
本審査は、購入者の返済能力だけでなく、健康状態や不動産の担保評価など、事前審査よりも踏み込んだ審査が行われます。
団体信用生命保険（団信）も同時に申し込みます。
保険によって保証される内容が変わります。売買契約前に事前審査の申し込みを終えたら、保険選びの検討を始めてください。
注意点です。住宅ローン申込中は、新たな借入れや転職、返済の延滞などにはくれぐれも注意しましょう。
住宅ローンの審査が終わって回答がでるまで、一旦、待ちの状態になります。
⑨財産の万が一に備えて｜火災・地震保険を決める
住宅ローンを借りるときに、火災保険の加入が必要です。
火災や自然災害で建物に損害が生じたとします。
保険金なしに再建や修繕をしながら、住宅ローン返済をしていくことは困難です。
火災保険に加入して万一に備えることは、家計が破綻しないために必要なことです。
また、宮城県は地震の多い土地柄ですので、地震保険にも加入しましょう。
私の経験上ですと、加入割合は9割を超えています。
売主や金融機関のすすめる保険商品がありますし、オンラインでの一括見積サービスの利用や、WEB加入できる「ダイレクト型」の保険もあります。
保険商品は、ご自分たちで選べます。購入申込みのタイミングあたりから、準備を始めます。
引渡しの2週間前を目安に契約を済ませましょう。
⑩ローン審査を通過したら始めること｜建物表題登記
新築の建物は、登記についてまだ記録がありません。
そこで、住宅ローンの審査が終了し、融資が確定すると、買主名義で建物の「存在」を登記します。
いわば、建物の出生届です。
このときに、建物の所在地番や家屋番号、種類、構造、床面積などが初めて記載されます。
そして、売買代金の支払いと引渡しを受けた段階で、買主の「権利」が登記されます。
この表題登記が終わっていないと、金融機関の担保設定もできませんから、あらかじめ済ませておく必要があります。
ご夫婦の共有名義などで購入する場合は、このときに土地・建物の持分を決めます。
⑪引き渡しの最低1週間前にはやりたい建物内覧会
建売住宅の内覧会は、お披露目的な意味ではなく、購入者検査です。
また、住宅設備の使用方法や取扱いの注意点など、説明を受けることも目的です。
引渡し予定日の1週間前までには、立会い日を設けたいところです。補修を行う期間と、完了をチェックする必要があるからです。
消費者の目でしっかりと住宅の不具合箇所をチェックしましょう。
引渡しを受けたあと、引越しが終わってから気づいたキズなどは、いつからあったのかがわかりません。
売主の担当者も同席のうえ、物件を見回りながら気づいた箇所を指摘します。
補修方法などを、そのとき聞いておくとよいです。
まれに、買主から見て不具合と思えることでも、違うこともあります。そのようなときは、しっかり売主担当者の説明を聞きましょう。
⑫金消契約とは銀行からお金を借りる契約をすること
「金消（きんしょう）契約」は金融機関からお金を借りる契約です。
正式には、金銭消費貸借契約といい、いわゆる「借用書」に該当します。
金消契約では、主に3つの契約を取り交わします。
| 金銭消費貸借契約書 |
契約日、融資金額、利息、返済方法、返済期日、金利、金利のタイプなど返済に関する取り決めが記載されています。しっかり確認しましょう。
| 抵当権設定契約書 |
住宅ローンでは、貸主である金融機関が、購入する土地と建物に抵当権を設定します。
抵当権設定登記を行うために必要な書類です。
| 保証委託契約書（保証会社を利用する場合） |
住宅ローンを借りたあと、返済できなくなったときに備えて、保証会社に返済を委託する契約です。
返済がなくなるわけではなく、保証会社に返済先が変わることに注意です。
建売住宅購入の最終段階｜残金決済と引き渡し
建売住宅購入の最後の手続きです。
最後の手続きは大きく3つ、登記手続き、決済（残代金などの支払い）、物件引渡しで、一般的に同じ日に、同じ場所で行います。
住宅ローンを利用される方がほとんどなので、場所は金融機関のローン取扱店です。
時間は午前中です。遅い時間にはじめると、忘れ物や手違いなどがあったときに、その日のうちに手続きを終えられません。
売買代金や諸費用のうち、自己資金でまかなう分を、前日までに住宅ローン口座に移しておきましょう。
この日をもって、住宅がご自分たちのものになります。
⑬自分たちの権利を証明するための登記手続き
不動産登記は，大切な財産である土地や建物の所有者情報を公的に記録します。
そして，権利などの状況が誰にでもわかるようにするものです。
金融機関から融資を受けて、売主に売買代金を支払います。
そして、鍵を受け取った時点で、所有権は購入者に移ります。
ところが、その権利を誰にでも主張するためには、登記が必要なのです。
当日は、3つの登記手続きがあります。
| 所有権移転登記 |
土地について、売主から購入者へ所有権を移転する登記
| 所有権保存登記 |
建物について、購入者名義で所有権を初めて記録する登記
| 抵当権設定登記 |
住宅ローンを融資した金融機関が土地と建物を担保にする登記
司法書士に代理申請を委任します。
書類にはこれから取得する土地と建物の情報が記載されていますので、確認しましょう。
⑭意外とあっさり？残代金と諸費用の支払い手続き
登記に必要な書類に署名捺印が終わったら、金融機関が融資を実行します。
売買契約のときに支払った、手付金を除いた残額（残代金）を売主に支払います。また、諸費用などもここで支払います。
それぞれ請求書で金額を確認し、伝票を作成して金融機関担当者に処理をお願いします。
数千万円のお金が動くのですが、これで支払い手続きは終了です。
領収証や振込伝票は忘れずに受け取ってください。そして必ず保管しましょう。
不動産を売却して利益がでると、税金がかかります。利益は、買ったときと売ったときの費用の差額で計算します。
将来、住宅を売ることになったと仮定します。購入したときの費用の明細がわからないと、正確な差額がだせません。
すると、不要な税金を納めるケースがでてくるのです。
⑮ついに自分たちの手に！｜物件の引き渡し
建売住宅の引渡しでは、まず売主から鍵を受け取ります。
一般的に、工事中の出入り用の鍵と、引渡し時に受け取る鍵は違います。受け取った鍵をシリンダーに差し込むことで、工事中の鍵が使えなくなります。
次に保証書です。売主が発行する住宅の保証書と、住宅設備などのメーカーが発行する保証書があります。
メーカー保証書には登録の必要なものがあります。早めに登録を済ませましょう。
そして取扱説明書です。新生活の始めには、何かと必要になります。メンテナンス方法もわかりますので、手近な場所に置きましょう。
最近ではファイリングのうえ手渡してくれる売主もあります。
最後に、引渡し確認書を取り交わします。この書面に署名捺印をして物件の引渡しは完了です。
新生活に向けて入居準備のポイント
建物が完成したあとに契約していれば、引渡し予定日が大きくずれることは、ほとんどありません。
賃貸に住居中であれば、売買契約が終わり次第すぐに退去の連絡をしましょう。
1か月くらいは、家賃とローン支払いの重複する可能性はあります。
次に引越し業者の手配です。2・3月の繁忙期などは予約が取りづらくなります。
そして、電気・水道・ガスなどの中止と新居での開始の申し込みです。特にガスは申し込みをしないと使えません。
最後に、外注するオプション工事です。入居の日程などを打合せし、できるだけ引越し前に工事を終わらせてもらってください。
建売住宅の購入で遠回りしないためのまとめ
建売住宅購入の流れでわかりづらいのは、物件を決めるまでのところです。
そして、購入するなかで、最も時間のかかるところです。
物件を決めるまでの順番が大切です。
まず、依頼する不動産会社を決めましょう。物件探しが効率的です。
つぎに資金計画です。将来に必要なお金もふまえて、購入予算を決めます。
そして、住宅に求める要望の整理です。物件選びがスムーズに進みます。
最後に、実際の見学です。ご自分たちが求めている家か、しっかり確認しましょう。
本命の物件が決ったら、購入の申し込みと売買契約です。
売買契約から引き渡しまでの流れは、ほとんど変わりません。
住宅ローンの本審査が終わると、引渡しに向けた準備が始まります。
慌ただしくなりますが、落ち着いて進めていきましょう。大丈夫です。
念願の家を手に入れる最後の手続きです。今までの努力が報われる瞬間です。
登記手続きを依頼して、売買代金などを支払い、鍵を受け取って物件の引渡しを受けます。
当日に受けとる書類は、すべて大切に保管しましょう。
新居への引っ越し準備も、しっかり進めてください。
仙台市・宮城県エリアで建売住宅を購入するならネクストリンクにご相談ください
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「建売住宅を購入したいけど、どうやって買うの？」
「家を買うときにはやることが沢山ありそうで不安･･･」
「何から始めればわからないから、順番を詳しく教えて！」
などの疑問に、建売住宅に関わり続けて30年の代表が、わかりやすくすべてをお答えしています。
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