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COLUMN
コラム
家が欲しいと思ったら最初が肝心｜お金の計画から始める住宅購入のススメ
「家を買いたいと思うのだけれど、何から始めていいかわからない」
「物件選びや資金計画は大変そうなイメージ･･･」
「家を買うのは先々の不安もあるけれど、持ち家の人が大変そうに見えない」
住宅購入は人生の一大イベントで出費も大きいことから、最初の一歩の踏み出しかたで悩まれてしまうケースは非常に多いです。
私は25年の間、多くの建売住宅に関わった経験もありながら、念願の持ち家を手に入れるまでに8年ほどかかりました。その過程には、家を買うことについて自分たちの心づもりが足りなくて、チャンスを逃したこともあったのです。
そこでこの記事では、家を買おうと思いついてから、不動産会社へ行くまでに「考えておくこと」を全て解説します。
この記事を読むことで、ご自分たちの予算に合った物件探しの一歩を踏み出すことができます。
住宅購入にはつきものの、不安材料を払拭したい方は、ぜひ最後までお読みください。
目次
購入目的を明確にしておくことの重要性
自分たちがなぜ住宅を購入しようと思ったのか、そこには目的がないといけません。
家を購入することで叶えたいこと、生活上の不満を解消したいことなど、家を持つことでご家族が満たされる「何か」が目的です。
家は生活のための道具です。何に使うかも決まっていない道具を買うことはありませんし、目的がはっきりしていないときほど、買うのを迷うときや買ったあとに後悔した記憶はありませんか？
「広いリビングでゆとりある生活がしたい」のであれば、ふさわしい広さのある家が必要です。「家賃を払うのがもったいないし、住居費も抑えたい」のであれば、購入する価格が概ね見えてきます。
家を買う目的が決まっているからこそ意欲的に行動できます。住宅選びには迷うときもありますが、目的に立ち返ることで適切な決断ができます。
家が欲しいと思ったら買うべきです。ただし、買うことが「目的」にならないよう注意しましょう。
持ち家の魅力
持ち家の魅力を一言でいうならば、「小さな満足感がたくさんある」ことです。日々の生活の中でいつも満足に感じるわけではありませんが、持ち家だからこそできることがあり、賃貸住まいにあった不満を感じることも少なくなります。
例えば、室内のカスタマイズはいつでも自由です。棚を作ることや壁紙を装飾することも思いのままです。買い物の荷物を駐車場と玄関の間を何回も往復することもないですし、敷地の空きスペースで野菜やハーブを育てることもできます。ご近所に配慮は必要でしょうが、家族でバーベキューもできます。
このような、「持ち家ならでは」なことが沢山あるのです。
そして「自分の家」について悩まなくなります。賃貸住まいだと、自分たちの居場所にどことない不安定感があるものですが、家を手に入れることで、心のなかに一つの安定感が生まれます。
それが、家を所有していることへの満足感なのでしょう。
家を購入後のライフプラン設計
住宅購入はご家族のライフプランを見直すよい機会です。住宅を購入すると、毎月の家計収支に変化が生じる場合や、住宅ローン返済の負担感から、先々のお子さんの教育費や老後のための貯蓄にも不安がでてくるからです。
これから住宅を手に入れて、生活していくための資金計画をするのですから、ご夫婦で将来の生活設計についても話し合われることをおすすめします。
家を持つことは将来の姿や目標にも関わってきます。今はあまり現実味が無くても、必ずやってくるお子さんや自分たちの将来について、「どれだけ安心してくらせるか」を計画的に考えるきっかけになります。
ご自分たちにとって、どのようなタイミングで、いくらくらいのお金が必要になるか、住宅購入に関わる費用とともに考える良い機会です。
家を購入して得られる安心と潜在的リスクを知る
持ち家あることで得られる安心感と潜在的リスクの代表的なものをご紹介します。
【持ち家があることの安心感】
ローン完済後は賃貸のように家賃を支払う必要も、転居を迫られることもなくなります。生涯の居場所を手に入れた安心感を得ることができるでしょう。
また、融資を受ける際は団体信用生命保険に加入します。住宅ローンの借主に万が一のことがあっても残りの住宅ローンが完済され、残されたご家族はマイホームに住み続けられます。
そして持ち家は財産です。将来の価値は不透明ですが、必要なときにお金に替えることができます。
【持ち家があることの潜在リスク】
収入が減ったときに、住む部屋を変えることが容易にできず、住居費を調整できません。
また、転勤や転職で自宅を離れる必要がでたとき、売却額が思い通りになるかわからないので、二重生活の可能性がでてきます。
最後に、自然災害などで土地や建物が損害を受けたときです。保険金がでない部分は自己負担で修復しなければなりません。
家を買うべきか賃貸で暮らすべきか迷ったら
持ち家か賃貸か迷ったとき、確実な正解はありません。どちらにもメリットとデメリットがそれぞれあるからです。
そして、持ち家と賃貸のいずれが得かも単純には比較できず、一概にどちらが有利とはいえないのです。
まず、家を買う目的に立ち返ってみましょう。その目的は持ち家でなければ叶わないものなのか、賃貸では不十分なのかじっくり考えます。
次に、大きく不安に感じる部分です。多くの方が住宅ローンの返済に不安を抱えるはずです。しかし、住居費は生涯にわたって払うコストであり、購入でも賃貸でも数十年にわたって払い続けるものです。
このように長期的な目線で考えることで、不安が落ち着くかもしれません。
そして、ご自分たちが予測のつかない将来に向けて、チャレンジする意欲があるかを確かめましょう。その意欲があれば、少々のことがあってもご家族は負けないはずです。
資金計画をたてるときのポイント
家を購入するときに最初に行うべきことが「資金計画」です。資金計画の目的には、家を買うためだけでなく、その家に暮らしながら、自分や家族が描くライフプランを叶えることが含まれるからです。
資金計画を立てるうえで重要なポイントは、「先々の家計に無理のないローン返済」です。
いまの家計には無理を感じないとしても、将来には様々な支出が待ち構えています。今後のお金のことを予測するのはとても難しいですが、できるかぎり無理のないご家族のあり方を考えましょう。
そして、資金計画を考えるときには、家族のライフプランや家を手に入れたあとの生活を、よりリアルにイメージすることです。
人生には、住宅購入のほかにも様々なライフイベントがあります。「出産」や「お子さんの教育や進学」、「定年」などです。
希望的な観測ではなく、現在の家族構成や将来の収入についてまで現実的にシミュレーションをする必要があります。
家を買うなら知っておきたい費用の内訳
住宅を購入するときには、物件の購入代金だけではなく、税金や手数料などの「諸費用」がかかります。購入予算を考えるうえでは、諸費用にも目を向けてお金を計算しなければなりません。これを「資金計算」といいます。
購入代金と諸費用は、購入時に一度だけかかる費用です。諸費用については、物件価格の10％程度までと考えておけると安心です。
諸費用には支払うタイミングが2回あります。売買契約を結んだときと、引渡しのときです。住宅購入時に必須の費用の内訳はそれぞれの次のとおりです。
| 【売買契約時】 手付金、契約書印紙代 |
| 【引渡し時（残金決済時）】 登記費用（登録免許税や依頼料など）、仲介手数料、住宅ローン費用（事務手数料や保証料など）、団体信用生命保険料、火災・地震保険料、固定資産税の清算金 |
これらの費用は現金で準備できるのが理想です。諸費用を含めた住宅ローンを借りることもできますが、融資金利が高くなることがあります。また、諸費用の別途ローンもありますが、金利は住宅ローンより高くなります。
住まいを選ぶ上で考慮すべき、将来の生活費や教育費
老後に必要なお金は、すぐには用意することができません。将来受け取ることのできる年金額に加えて、早めからの貯蓄が必要です。
老後の資金を考えるうえで参考になるのが「ねんきん定期便」です。ねんきん定期便には、年金加入状況や将来受け取れる見込み額が記載されています。
住宅ローンを定年以降も払い続ける可能性がある場合には、年金だけでは過不足することが考えられます。将来の年金額と退職金などをすり合わせて、貯蓄に備えましょう。
教育資金はお子さんの希望や各ご家庭の状況によって予測が難しいです。教育資金は毎月の学習費だけでなく、進学等の際にはまとまった金額が必要になります。すでにお子さんがいらっしゃるご家庭であれば、資金が必要なタイミングがわかるので、貯蓄の計画は立てやすいでしょう。
教育資金であれば、不足分を奨学金や教育ローンなどで補うこともできます。それぞれの制度などを知っておくだけでも、お子さんの希望に合わせた対応ができます。
頭金の準備とその目安
頭金とは、住宅を買うときに支払う現金のことです。「自己資金」と同じ意味と捉えてください。
「頭金＝諸費用」ではありません。「購入代金+諸費用」のうち現金で支払うことのできる金額が頭金です。
頭金が多いほどローン借入額を減らせるので、返済額を抑えられます。また、借入期間を短くすることができますが、手元のお金が減るので先々の貯蓄や万一の時の備えに不安が残ります。
2022年度のフラット35利用者調査によると建売住宅の購入価格に占める頭金の割合は「約8.5％」となっていますので、おおよそ物件価格の10％ほど準備できるとよいでしょう。
また、頭金を貯蓄しようとするときに注意も必要です。貯蓄と同時に家賃支払いが発生します。月に10万円の家賃だと1年で120万円の出費です。購入を早めてしまう方がよい場合もあります。
頭金は悩ましい問題ですが、手元の資金を残しながら資金計画が破綻しないように、現状の家計状況を見ながら決めていきましょう。
資金計画を助ける制度と手続き
住宅を購入するときは、補助金や減税制度を最大限利用しましょう。いずれも一定の要件を満たすことを条件に補助金が支給されたり、減税されることがあります。
ただし、ポイントを知らずに購入を進めてしまうと、期待していた補助金や減税の対象から外れてしまうこともあるので注意が必要です。
補助金の対象となる為には、建物の性能も関わってきます。販売されている物件が全て対象となるのではなく、補助金額に差がでたり、補助金がゼロの建物もあります。
また、補助金は予算に到達すると締め切られてしまいます。さらに、補助金は国や市町村の制度ですので、年によって条件が変わるものや、その年限りで打ち切られるものもあります。
住宅ローン控除では所得税などが減税対象となり、住宅資金贈与では贈与税が対象です。
補助金や減税制度を賢く利用して、お得に住宅を購入しましょう。
住宅ローンを考えるときの基本ステップ
住宅ローンを考えるにあたってもっとも大切なことは、「いくらずつ返していけるか」です。しかし、どうしても「いくら借りられるか」に意識が向かいがちです。そして、「いつまでに返せるか」も将来のライフプランに置きく影響します。
無理なく返済していける借入金額や借入期間はどのくらいなのか、自分たちの収入や生活費、将来の見通しなどから計算し、基準を持ちましょう。
自分たちの基準をもつメリットには、「身の丈よりも高額な家を買うことがなくなる」ことが挙げられます。自分たちの基準を超えたときにはブレーキをかけられます。
そして「適切なタイミングで決断できる」ことです。住宅ローンを決めるときに自分たちに最も不安のない選択ができるのです。
金利や返済期間の選択肢を理解しよう
住宅ローンは様々な金融機関から、金利や返済方法が異なる商品が数多く提供されています。その中から自分たちにとって最も不安の少ない選択をしなければなりません。
金利の先行きを正確に予想することはできませんし、住宅ローンの金額的な正解は、支払いが終わったときでないと判らないからです。
金利の種類には「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利選択型」の大きく3つがあります。これらの基本的な仕組みと特徴を理解することが大切です。
返済期間が短いと月々の支払い額が増え、長いと低く抑えられます。ただし、80歳までに完済が条件となるので、50歳で借りると30年が最長の借入期間になります。
また、定年までに完済することを考えると、35年ローンでは借入時の年齢が30歳になります。
ご家族の将来を考えた金利と借入期間を選択し、不安の少ない資金計画をたてることが大切です。
収入や支出をもとに返済可能な金額の算出方法
月々の返済額を考えるうえでは、今の家計の現状（収入に対する支出と貯蓄の金額）を把握する必要があります。
家計が把握できると、「毎月かならず出ていくお金」、「節約すべきポイント」、「家計からローンに回せるお金」、「月々の可能な貯蓄額」などが見えてきます。
そこから、長期間にわたって続く住宅ローンが日々の生活を圧迫せず、家計に無理のない金額を設定していきます。
設定の一つのやり方が、毎月の家賃から考える方法です。現在、払えている家賃分の支出は今後も続けられるはずです。そこに、ローン支払いのために支出が増えてもいい金額をプラスします。
この「いまの家賃」と、「住宅取得のために追加して出せるお金」を合計した金額ならば、住宅を購入したあとでも、無理なく生活ができるという基準のひとつになります。
返済可能額から借入額を計算しよう！
無理のない毎月の返済額から借入可能額を逆算していく方法は、自分たちが購入する物件価格の「上限」の目安になりますし、現在の生活レベルを維持できるイメージもしやすいです。
ただし、諸費用などにあてる自己資金を考慮に入れる必要がありますし、希望する物件にどうしても予算が届かないときは、返済額の見直しが必要になります。
この計算には、シミュレーションツールを使うことをおすすめします。
【毎月返済額】に、ご自分たちで出した「無理のない月々の返済額」を入力します。
【融資金利】には、お取引金融機関などのローン金利を参考に、任意で入力します。
【返済期間】で、ご希望の期間をリスト選択してください。
【返済方法】元利均等が一般的です。
【計算する】ボタンを押すと、上部に借入可能額が表示されます。
融資金利や返済期間を変えることで、借入可能額の目安がわかります。
借入可能額と返済可能額の違いを知る
「借入可能額」と「返済可能額」の違いに注意しましょう。借りられる金額と返せる金額がイコールとは限りません。
| 【借入可能額】 年収などから借りる人の信用力を審査して、金融機関が貸しても良いと判断するローン限度額 |
| 【返済可能額】 家計収支から、将来の「教育費」や「老後資金」などの準備も考慮して、住宅ローンの返済にあてる事ができる金額 |
金融機関が貸してくれるとしても、返済しながら生活が維持できるかは別問題です。
そして住宅ローンには「返済負担率」という見方があります。収入に対してローン返済額が占める割合です。金融機関のローン審査では「額面収入」に対する比率を見ますが、ご自分達では手取り収入から考えることをおすすめします。理想の返済負担率は20～25％です。
自分たちの理想の返済額の目安を知っておくことが大切です。
購入後のランニングコストと返済について考える
住宅を購入したあとに、住宅ローン返済のほかにかかる費用を把握しましょう。賃貸住まいでは発生することのなかった支出で、住み続ける限り発生する費用もあります。
家を購入すると、それまでは縁のなかった税金とのつき合いが始まります。
次に火災保険と地震保険です。今度は自分の財産のために掛ける保険です。
最後に土地と建物についての維持管理やメンテナンス費用です。所有財産の管理・修繕費用ですので、掛かるお金は当然自費になります。
住宅ローンを支払いながら、子供の教育資金や自分たちの老後資金に加えて、家に住み続けるための費用も考える必要があります。
そのためには家計の収入と支出を把握して、無理のない範囲で支出を貯蓄に回していきましょう。
購入後にかかる税金
不動産を所有していると、土地と建物に対して固定資産税（地域によって都市計画税が加わります）が課税されます。
税額は、土地と建物それぞれの評価額で決まり、建物は年数とともに評価額が下がるので税額も低くなっていきますが、土地は周辺の価値が上がると比例して税額も高くなります。物件価格が高い地域ほど税金は高い傾向にあるという捉え方で差し支えありません。
不動産を取得したときに1回だけ課税される、不動産取得税もあります。こちらも評価額から計算されるので、「人気のあるエリア＝評価額が高い」がほぼ当てはまります。ただし、建売住宅では一定の条件を満たすことにより軽減措置を受けることができます。
リフォームや維持管理にかかる費用
住宅を所有すると、建物の内外装や設備などの修繕や、リフォームにかかる費用は自己負担です。毎年かかる費用ではありませんが、5年や10年など一定期間ごとに必要となるものです。
また、住宅設備の部品には消耗品があり、長年の使用で劣化するので交換が必要になってきます。アフターサービス保証が切れたあとの急な故障などにも備える必要があります。
次に火災保険ですが、住宅ローンを借りるときは、金融機関から火災保険の加入を求められます。融資の担保である建物に万一のことがあったときの保全を意味するものですが、大事な財産ですので、返済後も保証契約は続けることが望ましいです。
また、地震保険は任意ですが、宮城県は地震が多いので加入することをおすすめします。火災・地震保険ともに契約期間は最長5年で、以降の更新が必要です。保険料の支払いは一括または年払いなどがあります。
家計に影響する固定費や変動費を把握しよう
住宅の購入費は、人生の三大資金（住宅購入資金・教育資金・老後資金）と呼ばれます。ローンの返済は長期的な出費となるので、これからの生活設計についても計画的に進めていく必要があります。
その中で家計管理は、収入と日々の支出を把握することで、今後のさまざまなライフプランの資金や不測の事態へ備えて、将来の不安を少なくしてくれます。
家計管理は基本的に、固定費と変動費の2項目に分けることができます。
固定費とは毎月または毎年の支払いが決まっているものを指します。
| 各種保険料、水道光熱費、通信費、教育費、自動車費 など |
変動費とは毎月金額が変わるものや不定期に発生する支出を指します。
| 食費、日用品費、被服・美容費、医療費、お小遣い など |
支出を「見える化」することにより、気づかないうちに無駄使いしているお金や、節約できる支出を認識することができます。
月々の支払いを楽にする節約術
支出が「見える化」されて、無理のないローン返済額が把握できたとしても、先々のことには不安が残ります。
住宅を購入したあとについて、ローンの返済も兼ねた節約方法もご家族の中で話し合ってください。ただし無理な節約は長続きしないものです。ストレスのかからない方法を優先しましょう。
固定費の節約は長続きして、無理なくできるものがあります。
まずは生命保険料などの見直しです。「もしものとき」に備えるのが保険の役割ですが、保証内容が必要以上である場合や、団信保険でカバーできる部分などは見直しましょう。
次に水道光熱費や通信費です。料金プランの見直しや低料金な会社に契約変更を検討します。
また利用頻度の低い、カードなどの年会費や娯楽サービスの定額料金も見直すタイミングです。
変動費については、使途不明金を無くすことです。月々何に使ったかわからないお金は節約に回しましょう。
住宅購入で役立つ不動産屋の選び方
不動産会社を選ぶうえで最も大事なのが、その会社の得意なところと、自分たちが家を買ううえで求めているところが、一致していることです。ここが同じでないと、有益な情報を得られないばかりか、希望するサービスを受けることもできません。
不動産会社によっては、得手不得手なこともあります。「住宅ローン」や「土地・建物」についてなど、自分たちが重要視していることに強い会社を選びましょう。
不動産会社の得意なところを見つける方法が、HPに投稿されているブログやコラムです。一般的な記事のほかに、得意分野の事柄について深く踏み込んだ記事を、多数投稿しています。記事数の多いカテゴリーやタグを見ると、その会社の強みがわかります。
自分たちにあった情報やサービスを受けることのできる「よき相談相手」を見つける方法です。
そして、よいと思われる会社が見つかったら訪問することをおすすめします。「家を買うために不動産会社を探している」と伝えて、担当者の話を聞き、感触を確かめてください。
購入前に知っておくべき不動産会社の役割とサービス
不動産会社の仕事は「物件探し」だけではありません。買主の要望を叶える提案をして気に入っていただくとともに、売主と買主の間に入ってお互いの調整を図り、安全・安心な購入をサポートします。
売主と買主の間の調整とは、売買の価格や条件の交渉や、売買契約から引渡しまでの流れを円滑にするための橋渡しなどを指します。
安全・安心な購入サポートとは、購入についてプロの視点からアドバイスをすること、不動産取引のリスクやネガティブ情報の開示、必要な諸手続きのお手伝いなどを指します。
不動産会社は、大きな不利益が生じる可能性のある不動産取引において、消費者を保護するために法律や建築、税金などの様々な知識を総動員して、円滑な取引を行う役割があるのです。
不動産会社とのコミュニケーションで重要なポイント
はじめて住宅を購入する人の多くは不動産会社との接点がなく、何をどの程度まで話したらよいか戸惑いや不安を感じます。年収や勤務先などプライバシーに関わることを伝える必要がありますし、自分たちが決めたことが正しいか正しくないか、伝えることに気恥ずかしさを感じるからです。
しかし、よい物件に巡り合うためには、自分たちのニーズを正直に伝えなくてはなりません。
なぜなら、担当者が依頼主のニーズを汲み取って、できるだけよい提案を考える出発点になるからです。
予算や希望条件、自分たちの考えなどを情報として提供してください。誠実な担当者は、「その考えには〇〇のメリットはあるけれど、△△のデメリットがある」と説明してくれます。
不動産会社はプロなので、信頼できる担当者には心を開いて、遠慮なく頼ってください。
住宅はどの不動産会社からでも購入できる
ポータルサイトなどで、気になる物件を掲載しているからという理由だけで、不動産会社を選ぶことはあまりおすすめできません。
販売されている物件は、REINSというデータベースをもとに不動産会社間で情報を共有することができ、どの会社でも取扱物件として転載できるからです。
結論をいえば、ほとんどの建売住宅はどの不動産会社からでも買うことができます。会社の規模などによって情報量が変わることもありません。
家を買おうと思ったらまずやることは、物件を探すことではなく、不動産会社を選ぶことです。担当者に自分たちの要望を伝えて、物件選びの提案を受けましょう。
物件を紹介されてから不動産会社を変えるのは「ダメ」ではありませんが、最初の会社とちょっとしたトラブルになる可能性もありますよ。
家を買おうと思ったら押さえておくべきポイントのまとめ
ご自分たちが家を必要とする目的を持ちましょう。家を買うことは「手段」であって「目的」ではありません。持ち家には賃貸にはない魅力がたくさんあります。またメリットや見えないリスクも踏まえて、家を手に入れることに意欲的になってください。
資金計画は、これからの新生活に必要な支出を含めた、生涯の設計図です。住宅購入にはさまざまな支出が待ち受けるなかで、将来に向けた貯蓄を考えるのは難しいことです。先のことは誰にも予測がつかないものですが、設計図があれば途中で書き直すこともできますね。
住宅ローンには確実な正解はないものです。そのためにも返済額などに、ご自分たちの目安を持ってください。目安があることで、無理のない生活を手に入れる可能性が高まります。
どうしても予算が合わないときは、いろいろな面から見直してみると良案がでてくるかもしれません。
持ち家には、賃貸住まいにはなかった費用がかかります。手に入れた住宅に長く住み続けるための費用です。この費用を賄うためにも、家計の見直しに目を向けて、無理のない節約の計画もたてましょう。
不動産会社は取扱物件で選ぶのではなく、ご自分たちの要望を受け入れてくれる会社を選びましょう。家を買ったら終わりではなく、長いお付き合いのできる「よき相談相手」を探してください。
仙台市・宮城県エリアで建売住宅を購入するならネクストリンクにご相談ください
株式会社ネクストリンクでは、お客様の住宅購入に関する資金相談を積極的にお手伝いさせていただいております。
まずは、購入費用へのお考えやご要望をじっくりお伺いするところから始めましょう。
そして、家にかかるお金のことから将来のライフプランまで、無理のない計画をご一緒に考えさせていただきます。
また、物件選びのことなどについて、「わからないところ」、「不安なところ」があれば、なんでもお尋ねください。
建売住宅に携わって30年の代表が、家にまつわる話しを1から10まで、余すことなく明かします。
私たちネクストリンクは、どこよりも土地と建物に詳しい会社です！
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