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COLUMN
コラム
建売住宅購入は何から始める？まずは不動産会社選びとお金の計画から
「家を買おうと思うのだけれど、何から始めるのが正解？」
「物件選びや資金計画は大変そうなイメージ･･･」
「家を買うには不安もあるけれど、みんなはどうやって家を買っているの？」
住宅購入は、人生の一大イベントで出費も大きいことから、最初の一歩の踏み出しかたは何が正解なのかで悩んでしまいますね。
そこで本コラムでは、建売住宅の間違いない購入の流れと、始めにやるべき不動産会社選びと資金計画の大切さについて解説します。
このコラムを最後までお読みいただくと、不動産会社を最初に決めることのメリットや、資金計画をたてることで住宅購入を不安なく進められる理由が、わかるようになります。
住宅購入のスタートで失敗して、不安や後悔を残したまま新生活を迎えたくない方は、ぜひご覧ください。
目次
まずは建売住宅購入の間違いない流れを知ろう
まずは不動産会社選びから始めよう-①
新築建売住宅を購入するには、最初に不動産会社を決めましょう。
理由は、物件を効率よく探せること、資料請求や見学予約なども一括で手配してくれるので手間がかかりません。
また、購入についてわからないことや、不安なことについてもいろいろなサポートを受けられるので、自分たちだけで解決する必要がありません。
皆さんの住まいの希望を叶えてくれる相談相手が不動産会社です。
不動産会社と一緒に資金計画をたてていく-②
不動産会社が決ったら、購入相談の始めに資金計画を依頼します。
資金計画とは、ご家族の将来に必要となるお金のことも考えて、住宅購入の予算を決めることです。
将来に必要なお金を貯えながら、無理のない住宅ローンの支払いを考えていきます。
不動産会社のサポートを受けることで、ご自分たちだけで計画をたてるよりも、よりきめ細かい計画がたてられるでしょう。
家選びにむけて優先順位を決めていく-③
購入予算の目安がついたら、家選びに向けて要望をまとめ整理していきます。
要望は、自分たちが新居で叶えたいライフスタイルをイメージして、部屋や設備、立地などに求める条件を決めていきます。
今の住まいに感じている不便さなどからも考えてみるとよいでしょう。
要望が整理できたら、「譲れない」と強く感じるものから順番をつけます。
家選びの優先順位がはっきりしている方ほど、物件選びはスムーズに進みますよ。
建売住宅の情報を探して好みの物件を選んでいく-④
不動産会社に、住まいについての自分たちの条件や優先順位を伝えて物件を探してもらいましょう。
並行して、ポータルサイトや地域情報誌などから、自分たち好みの物件を探してみるのもおすすめです。
物件が集まってきたら、候補にしていく物件を考えます。
「間取り」「設備」「立地」などのほかに、「通勤や通学の利便性」「周辺環境」「災害の安全性」など詳細な情報も取り寄せてもらって、意中の物件を決めていきましょう。
建売住宅はチェックポイント決めて見学していく-⑤
間取り図などの物件資料を見て、気になった建売住宅を見学します。
自分たちの希望する条件を満たしているか、実際に確認しましょう。
完成している建物の見学をすることで、部屋の広さや実際の動線などを体感できますね。
キッチンや洗面台などに触れることもできるので、自分たちがイメージしていたこととの答え合わせもできるでしょう。
また現地では、日当たりやまわりの雰囲気、騒音や周辺の交通量などが確認できます。
買いたい物件が決まったら購入を申込む-⑥
本命の物件が決まったら、不動産会社を経由して購入の申し込みをします。
人気のある物件は、検討しているあいだに、他の方が契約を結んでしまう可能性もあります。
「自分たちが購入します」と明示して、他の方が購入できないように手を打ちます。
購入の優先権を獲得したら、住宅ローンの事前審査も申し込みます。
事前審査を通過することで、安心して売買契約手続きに進むことができますよ。
売買契約手続きとローン申し込み-⑦
売買契約より、本格的な購入手続き段階に入ります。
「売買契約書」「重要事項説明書」「補足の説明書類」などの書面を取り交わします。
そして、売買契約締結と同時に手付金を支払います。
終了したら、住宅ローンの本申し込みを行いましょう。
事前審査を通した金融機関に申し込めば、本審査に落ちることはほとんどありません。
結果が出るまでの間に、今の住まいの退去手続きや引越しの手配など、いろいろな準備が必要になってきます。
引渡し前の立会いはチェックリストがあると便利-⑧
住宅ローンの結果が出たら、現地で内覧会を行います。
建売住宅の内覧会は、お披露的な意味ではなく、購入者検査ですね。
また、住宅設備の使いかたや注意点など、説明を受けることも目的です。
消費者の目でしっかりと不具合をチェックしましょう。チェックリストをもとに物件を見て回ると漏れがありません。
不具合があったときは、引き渡し予定日までに直してもらいます。
残金決済を行って物件の引渡しを受ける-⑨
物件の残金決済と引き渡しは、建売住宅購入の最後の手続きです。
最後の手続きは大きく3つ、登記手続き、決済（残代金などの支払い）、物件引渡しで、住宅ローンを利用する金融機関で行います。
最初に、物件の所有権を移転する書類に署名します。次に住宅ローンを実行して残代金などを支払います。最後にカギを受け取ってすべての手続きが完了です。
この日をもって、住宅がご自分たちのものになります。
建売住宅を購入するなら自分たちの不動産屋を探そう
はじめに相談する不動産会社を決めることのメリット
住宅購入をスタートするときに、まず相談先の不動産会社を決めてしまうと、メリットが多いのでオススメです。
まず、家を手に入れるまでのなかで、わからないことや不安なことを、その場で解決できることです。
ネット情報などで、わからないことがでてきても誰にも質問できませんが、不動産会社ならすぐに教えてくれます。
つぎに、物件探しが簡単で効率的なことです。
条件などを伝えて情報収集をお願いすれば、仕事や家事で忙しいなかで自分の時間を割くよりも早く集まります。
さらに現地見学も、複数の物件をまとめて手配してくれるので、ポータルサイトの掲載会社に個別に依頼する必要もありません。
そして、公開前の新しい物件情報や、比較検討したい物件の詳しい資料など、ネットでは手に入れることのできない情報も教えてくれます。
相談先の不動産会社を決めることで、いろいろなサポートを受けられるメリットがありますよ。
住宅購入で役立つ不動産屋の選び方
不動産会社を選ぶうえで最も大切なのが、自分たちが家を買ううえで重視していることを、しっかりと受け止めてくれる会社を探すことです。
不動産会社も、サービスのすべてに精通しているわけではありませんから、希望に噛み合わない会社を選んでしまうと、ほんとうに必要なサポートを受けることができません。
「住宅ローンが得意」や「契約手続きが丁寧」など、自分たちが求めていることに強い会社を選びましょう。
ちなみに、ネクストリンクは「間取り」と「立地」のご提案ならどこにも負けません。
不動産会社の得意なところを見つける方法が、不動産会社のwebサイトです。
不動産購入ページやブログ・コラム投稿の内容で、その会社の強みがわかります。
自分たちの欲しい情報やサービスを提供してくれる「よき相談相手」を探しましょう。
建売購入前に知っておくべき不動産会社の役割とサービス
家を買うときの、不動産会社のサービスは「物件探し」だけではありません。
お客様の、要望を叶える提案をして気に入っていただくとともに、売主と買主の間で手続きを調整して、安全・安心な購入をサポートします。
手続きの調整とは、たとえば売買の価格や条件の交渉や、売買契約から引渡しまでの流れを円滑にして、トラブルを防ぐための橋渡しをすることです。
安全・安心な購入サポートとは、購入についてプロの視点からアドバイスをすること、不動産取引のリスクやネガティブ情報を知らせること、必要な諸手続きの補助などを指します。
不動産会社は、取引において当事者に大きな不利益が生じる可能性を消え去るために、法律や建築、税金などの様々な知識を総動員して、円滑な取引を行う役割があるのですね。
不動産会社とのコミュニケーションで重要なポイント
はじめて住宅を購入する方の多くは不動産会社との接点がなく、相談するにしても何をどの程度まで話したらよいか、戸惑いや不安を感じてしまいますね。
勤務先や年収など、プライバシーに関わることを伝える必要がありますし、自分たちの考え方を伝えることに気恥ずかしさを感じることもあるからでしょう。
でも、自分たちのことや住まいに求めるものを正直に伝えることが、よい物件に巡り合うためのコミュニケーションの始まりです。
予算や希望条件、自分たちのこだわりなどを伝えることで、不動産会社はそのニーズを汲み取って、できるだけよい提案を考えてくれます。
そして誠実な不動産会社は、いろいろな点についてのメリットとデメリットを隠さず教えてくれます。
不動産会社はプロなので、遠慮なく頼ってくださいね。
ほとんどの建売住宅はどの不動産会社からでも購入できるのです
インターネットなどで、気になる物件を掲載しているからという理由だけで、不動産会社を選ぶことはあまりおすすめではありません。
掲載されている物件は、REINSというデータベースから情報を取得することができるので、どの会社でも取扱物件として転載できるからです。
結論をいえば、ほとんどの建売住宅はどの不動産会社からでも買うことができます。
会社の規模などによって情報量が変わることもありません。
家を買おうと思ったらまずやることは、物件を探すことではなく、不動産会社を選ぶことです。
不動産会社に自分たちの希望を伝えて、物件を探してもらいましょう。
ちなみに、物件を紹介されてから不動産会社を変えるのは「ダメ」ではありませんが、最初の会社にはしっかりお断りを告げてくださいね。
住宅購入と将来に描くライフプランを叶えるための資金計画
資金計画をたてるときのポイント
家を購入するときには、始めに「資金計画」をたてます。
資金計画の目的は、家の予算を決めるだけでなく、新しい家に暮らしながら、自分や家族が描くライフプランを叶えるためです。
資金計画をたてるうえで重要なポイントは「先々の家計に無理のないローン返済」です。
いまの家計には無理を感じないとしても、将来には様々な支出が待ち構えています。
今後のお金のことを予測するのは、難しいと感じるかもしれませんが、できるかぎり将来のあり方を考えて計画しましょう。
住宅購入のほかにも、人生には様々なライフステージがあります。「出産」や「お子さんの進学」、「老後」などです。
これからの収入と支出を予測して、より安心感をもてる資金計画が大切です。
わたしたちネクストリンクなら、ご家族のライフプランや家を手に入れたあとの生活を踏まえて、より現実的なシミュレーションができますよ。
家計の収支を把握して支出を改善することが大切です
家の購入では、自分たちにどのくらいの金額を支払う力があるのかを、知ることが大切です。
ローンを借りれる金額ではなく、実際に返済していける金額で予算を組むんですね。
そのために、ご家庭の“収入”と“支出”をしっかり把握しましょう。
毎月の「手取り収入」と「出ていくお金」の差が、ご自分たちの支払う力のベースになります。
家計の収支が把握できたら、次は支出の見直しです。
これからの人生では、住宅費用だけでなく、お子様の教育費や親御さんの介護費用なども発生してくるでしょう。
さらに、家を購入すると新たにかかる費用がでてきますし、反対にかからなくなる費用もでてきて、家計が変化します。
支出が改善できて、貯蓄に向けることができれば、先々の出費に備えられます。
住宅購入の資金計画では、家計の把握と、支出を改善するよい機会になりますよ。
家を買うなら知っておきたい費用の内訳
住宅を購入するときには、物件の購入代金だけではなく、税金や手数料などの「諸費用」がかかります。
購入予算を考えるうえでは、諸費用にも目を向けてお金を計算しなければなりません。
これを「資金計算」といいます。
諸費用にはつぎのようなものがあります。
| ・契約書印紙代 ・登記費用（登録免許税や司法書士依頼料など） ・仲介手数料 ・住宅ローン費用（事務手数料や保証料など） ・火災・地震保険料 ・固定資産税の清算金 など |
諸費用については、物件価格の10％程度までと考えておけると安心です。
そして、これらの費用は現金で準備できると理想的です。
諸費用のためのローンもありますが、金利は住宅ローンより高くなりますよ。
資金計画で考慮すべき将来の収入・支出とこれからの貯蓄
定年後の収入はどのように考えるべきでしょうか。
老後の収入で参考になるのが「ねんきん定期便」で、年金加入状況や将来受け取れる年金の見込み額が記載されています。
そして、老後に必要なお金は、すぐには用意することができません。将来受け取ることのできる年金額に加えて、早めからの貯蓄ができれば安心です。
毎月の生活費の支出は、子どもさんが成長して独立するまでや、夫婦お二人になってからで変動します。
とくに、子どもさんが成長するにしたがって増えることになる食費、通信費や日用品代の支出を予測することが大事です。
そして教育資金は、子どもさんの希望やご家庭の状況によって予測が難しいです。
毎月の学習費だけでなく、進学の際にはまとまった金額が必要になりますね。
すでに子どもさんがいらっしゃるご家庭であれば、資金が必要なタイミングがわかるので、貯蓄の計画は対応しやすいでしょう。
購入後のランニングコストについても考える
住宅を購入したあとに、住宅ローン返済のほかにかかる費用も把握しましょう。
賃貸住まいでは発生することのなかった支出で、住み続ける限り発生する費用もあります。
家を購入すると、それまでは縁のなかった固定資産税とのつきあいが始まります。
次に火災保険と地震保険です。今度は自分たちの財産のために掛ける保険です。
最後に土地と建物についての維持管理やメンテナンスとリフォーム費用です。
所有財産の管理・修繕費用ですので、かかるお金は賃貸と違い自費になりますね。
住宅ローンを支払いながら、子供の教育資金や自分たちの老後資金に加えて、家に住み続けるための費用も考える必要があります。
そのためにも家計の収入と支出を把握して、できる範囲で支出を貯蓄に回していきましょう。
頭金の準備とその目安
頭金とは、住宅を買うときに支払う現金のことです。「自己資金」と同じ意味と捉えてください。
「頭金＝諸費用」ではありません。「購入代金+諸費用」のうち現金で支払うことのできる金額が頭金です。
頭金が多いほど、ローン借入額を減らせるので返済額を抑えられます。
ただし手元のお金が減るので、先々の貯蓄や万一の時の備えに不安が残ります。
2023年度のフラット35利用者調査によると建売住宅の購入価格に占める頭金の全国平均割合は「約8.1％」となっていますので、おおよそ物件価格の10％ほどを準備できると理想的です。
頭金を貯めることを考える方もいますが、賃貸住まいなら貯まるまで家賃も発生してしまいますから、借入額を増やしたほうがよいかもしれません。
頭金は悩ましい問題ですが、手元にあるお金と家計状況を見ながら慎重に決めていきましょう。
資金計画を助ける制度と手続きを上手に活用する
住宅を購入するときは、補助金や減税制度を最大限利用しましょう。
いずれも一定の要件を満たすことで補助金を受け取れますし、所得税などから減税を受けることができますよ。
ただし、ポイントを知らずに購入を進めてしまうと、期待していた補助金や減税の対象から外れてしまうこともあるので注意が必要です。
補助金や減税の対象となる為には、建物の性能などが大きく関わってきます。
販売されている物件全てが対象となるのではなく、補助金額が変ることや、補助金対象外の建物もありますよ。
また、補助金は予算に到達すると締め切られてしまいます。
さらに、補助金は国や県、市町村の制度ですので、その年によって条件が変わるものや、ある年を境に打ち切られるものもあります。
住宅ローン控除では所得税などが減税対象となり、住宅資金贈与では贈与税が対象となります。
住宅ローンの知識についても深めていきましょう
住宅ローンを考えるときの基本ステップ
住宅ローンを考えるにあたって、もっとも大切なことは「いくらずつ返していけるか」です。
ところが、どうしても「いくら借りられるか」に意識が向かいがちです。
そして、「いつまでに返せるか」も将来のライフプランに置きく影響します。
無理なく返済していける金額や期間はどのくらいなのか、自分たちの収入や生活費、将来の見通しなどから資金計画をして、基準をつくりましょう。
自分たちの基準をつくるメリットは、「身の丈よりも高額な家を買うことがなくなる」ことです。
自分たちの基準を超えたときには、すぐにブレーキをかけられます。
そして、「的確なタイミングで決断できる」ことです。
購入を最終的に決める段階で、住宅ローンについて最も不安のない価格の物件で決断ができますよ。
金利や返済期間の選択肢を理解しよう
住宅ローンは、様々な金融機関から金利や返済プランなどによって、数多くの商品が提供されています。
その中から自分たちにとって最も不安の少ない選択をしなければなりませんね。
金利の種類には「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利選択型」の3つがあります。これらの基本的な仕組みと特徴を理解することが大切です。
金利の先行きを予測することはできませんので、慎重に金利タイプを選択したいところですね。
返済期間は、35年が一般的ですが、金融機関よっては最長50年の商品もあります。
返済期間が短いと月々の支払い額があがり、長いと低く抑えられます。
ただし80歳までの完済は条件となるので、50歳の方は30年が最長の借入期間になります。また、定年までに完済することを考えると、35年ローンでは借入時年齢が30歳になります。
基本的に住宅ローンの返済額は、金利タイプと返済期間によって決まってきます。
収入や支出をもとに返済可能な金額を算出する方法
月々の返済額を考えるうえでは、今の家計の現状（収入に対する支出と貯蓄の金額）がベースです。
家計を把握していくと「毎月かならず出ていくお金」、「節約すべきポイント」、「家計からローンに回せるお金」、「月々の可能な貯蓄額」などが見えてきます。
そこから、長期に続いていく住宅ローンが日常生活を圧迫しないで、家計に赤字のでない金額を考えていきましょう。
考え方の方法の一つが、毎月の家賃から考える方法です。
現在、払えている家賃分の支出は今後も続けていけるはずです。そこに、ローン支払いのために支出が増えてもいい金額をプラスします。
この「いまの家賃」と、「住宅取得のために追加して出せるお金」を合計した金額ならば、住宅を購入したあとでも、無理なく生活ができるという基準のひとつになります。
返済可能額から借入額を計算してみよう！
無理のない毎月の返済額から借入可能額を逆算していく方法は、自分たちが購入する物件価格の「上限」の目安になりますし、現在の生活レベルを維持できるイメージもしやすいですね。
ただし、諸費用などにあてる自己資金を考慮に入れる必要があることと、希望する物件にどうしても予算が届かないときは、返済額の見直しが必要になります。
この計算には、シミュレーションツールを使うことをおすすめします。
| 【毎月返済額】に、ご自分たちで出した「無理のない月々の返済額」を入力します。 【融資金利】には、お取引金融機関などのローン金利を参考に、任意で入力します。 【返済期間】で、ご希望の期間をリスト選択してください。 【返済方法】元利均等が一般的です。 |
【計算する】ボタンを押すと、上部に借入可能額が表示されます。
融資金利や返済期間を変えることで、借入可能額の目安がわかります。
借入可能額と返済可能額の違いを知る
「借入可能額」と「返済可能額」の違いに注意しましょう。借りられる金額と返せる金額がイコールとは限りません。
【借入可能額】
| 年収などから借りる人の信用力を審査して、金融機関が貸しても良いと判断する住宅ローンの限度額 |
【返済可能額】
| 家計収支から、将来の「教育費」や「老後資金」などの準備も考慮して、住宅ローンの返済にあてる事ができる金額 |
金融機関が貸してくれるとしても、返済しながら生活が維持できるかは別問題です。
そして住宅ローンには「返済負担率」という見方があります。収入に対してローン返済額が占める割合です。
金融機関のローン審査では「額面収入」に対する比率を見ますが、できれば手取り収入から考えることをおすすめします。
返済負担率の理想は20～25％です。
金融機関が貸してくれる金額と、自分たちが無理なく返していける金額は同じではありませんから、理想の返済額の目安も考えてみてください。
家を買おうと思ったらまずはじめることのまとめ
建売住宅購入で、何から始めるべきなのかわからない方は、まず家を手に入れるまでの流れを理解しましょう。
購入の流れには、いくつもパターンがありません。このコラムで解説した流れが基本です。
そして、自分たちの「頼れる」不動産会社を決めましょう。不動産会社を頼ることで多くのメリットがありますよ。
また、家の予算を決めるためには資金計画が大切です。住宅を購入することを含めて、これからのライフプランをしっかり考えましょう。
仙台市・宮城県エリアで建売住宅を購入するならネクストリンクにご相談ください
株式会社ネクストリンクでは、お客様の住宅購入に関する資金相談を積極的にお手伝いさせていただいております。
まずは、購入費用へのお考えやご要望をじっくりお伺いするところから始めましょう。
お話しを重ねることで、ご自分たちに無理のない予算がはっきりしてきますよ。
そして、家にかかるお金のことから将来のライフプランまで、無理のない計画をご一緒に考えて、シミュレーションいたします。
また、物件選びのことなどについて、「わからないところ」、「不安なところ」があれば、なんでもお尋ねください。
建売住宅に携わって30年の代表が、家の購入について1から10まで、余すことなくお答えします。
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