「建売住宅は規格型だから気に入る間取りが見つかるのかな」

「大きな買い物だから後悔する間取りは買いたくないよね」

注文住宅は「自由」で、建売住宅は「標準的」なイメージをお持ちの方が多いと思います。

建売住宅の間取りには、何となくマイナスな印象を持たれがちですが、それは間取りが規格型だからではなく、住む人のことを考えて好印象を持ってもらうためのプランニングが、できていない間取りがあるからなのです。

私は述べ1,000棟の間取りをプランニングしてきました。また、それ以上の間取りを見続けてきました。その結果、それぞれの間取りの注意点が一目で見抜けるようになりました。

そこでこのコラムでは、「建売住宅の間取り」の基本的な考え方から、注意点や選び方まで、まとめて解説していきます。

このコラムを読むことで、「初めての物件選びでも、お気に入りの間取りを見つけるメソッド」がわかります。

間取りの元企画者の目線で、ありきたりな不動産コラムにはない情報をお届けします。

間取選びで失敗して後悔したくない方は、ぜひ最後までお読みください。

建売住宅の間取りデザインの基本的な考え方とは？

建売住宅の間取りデザインのコンセプトは、より多くの方に「いいね！」と感じてもらうレイアウトにすることです。

注文住宅が既に建て主さんがいるのとは違って、不特定多数の方に向けて販売するのが建売住宅です。より多くの方が求めている要望を、建売住宅の間取りに凝縮する必要があるのです。

部屋や収納の大きさと数、生活動線や使い勝手などをできるだけ盛り込んで、間取りはプランニングされます。

建売住宅の間取りは、より多くのご家族の生活のしやすさを考えて作られます。

シンプルで使い勝手を重視したレイアウト

LDKや主寝室、子供部屋などには使いやすい形がいくつかあります。使いやすい部屋はシンプルな形をしています。変形した部屋は見栄えがよいこともありますが、好みが分かれます。

そして、シンプルな形の部屋をレイアウトしただけでは、使い勝手は良くなりません。

LDKと洗面所や浴室などの水回りの組み合わせ、部屋と収納の組み合わせ、玄関と階段の位置関係など、何回もレイアウトをし直して最も使い勝手のよい組み合わせを見つけるのです。

ただし、全ての使い勝手を満たした間取りができないときもあります。土地の幅や奥行きが毎回違うのですから、どうしても使いにくい部分のある間取りもできてしまいます。

株式会社ネクストリンクでは、間取りの元企画者目線で、使い勝手のよい間取りを厳選してご案内しています。

スペース効率を最大化する建売住宅の間取りアイデア

建売住宅のスペース効率の最大化には、敷地と間取りそれぞれのゾーニングが欠かせません。

敷地のゾーニングとは、土地の広さや形などの特徴を見てカースペースや庭、隣接地との空きスペースなどを割り振って建物の位置と範囲を決めることです。この敷地のゾーニング次第で間取りのレイアウトも大きく変わります。間取りの良し悪しの行方は、建物の外側のゾーニングから始まるのです。

建売住宅の間取りが優れている点は、限られた面積の中で「階段の向きや形」、「廊下の距離」、「部屋の縦横の向き」などを工夫することで最大限の部屋の広さを実現しているところです。間取りのゾーニングに妥協がないのです。

建売住宅の良い間取りには無駄なところがほとんどありません。例えばLDKでは、ダイニングテーブルやソファ、TVなどを置くスペースに余裕がある上に、室内の動線もバランス良く確保されている間取りもあります。

このような点で、建売住宅の間取りは良いパフォーマンスを見せているのです。

間取りと構造の調和を図る建売住宅の設計手法

1階は、2階と屋根の重量を支えますが、2階部屋の配置バランスが良くないと、1階の天井裏に補強が必要になります。補強にはコストがかかりますが、地震や強風に対する力を増すことにはなりません。

外見や床面積が同じでも、部屋の配置バランスが悪い建物ほどコストがかかります。

建売住宅では部屋の配置を工夫することによって、補強を抑える設計をします。1階の壁の上に、2階の壁が同方向に重なる部分が増えるほど、この補強工事は不要になります。

このことは地震や強風などの揺れに対しても良い作用です。横方向から加わる力に対しては壁の内部の補強材が支えますが、1階と2階で支える場所が同じほど、建物の耐震性などが良くなるのです。

建売住宅は、間取りと構造の調和にも配慮した建物なのです。

間取り図を見る際に注意すべきポイント

最初に建物の大きさを床面積で見ていきましょう。床面積によって間取りの大まかな傾向がわかります。

宮城県内の建売住宅では、延90㎡～105㎡程度の床面積で販売されている物件が最も多いです。この床面積を3つに分類して傾向をみると次のようになります。

・90～95㎡：部屋の広さ、収納の数ともに劣りがち ・95～100㎡：部屋の広さはあるが収納数が物足りない ・100～105㎡：部屋の広さや収納数に期待できるものが多くなる

あくまでも傾向とだけ捉えていただいて、間取り図を見ながら候補となる物件を探していきましょう。

そして、間取り図には書いていないこともあります。例えば「コンセント」の位置です。それぞれの部屋に設置されている数や場所は判りません。また、「幅や奥行き」などの寸法です。収納の奥行きを知りたいときなどは、商材図面を取り寄せます

株式会社ネクストリンクでは、もう少し深入りしたお話しもできますよ。例えば、お持ちのダイニングテーブルやベッドなど、サイズを教えて頂ければ、間取り図を見て設置可能かご判断できます。

住まいの動線に気になるところはないか

住まいの動線は日々の生活の道筋ですから、間取り図で確認する大切なポイントです。動線の不満は一度気になると、毎日のストレスになります。

住まいの動線には「家事」や「衛生」、「通勤」そして「来客」などのパターンがありますが、限られたスペースの中で、全ての動線を満足にすることは難しいです。現在の生活と比較して良くないと思った間取りは敬遠すべきでしょう。

例えば、洗面所からバルコニーまでの「洗濯物を干す動線」です。毎回リビングを通らなければならない、致命的な間取りがあったりします。

私が間取りプランニングで気にしていた動線をお教えします。賃貸住宅だと不満に感じる方が多い動線ではないでしょうか。

「カースペース→玄関→キッチンの動線」 買い物から帰って食料品をキッチンに持っていく動線です。これをできるだけ短くすることを心掛けていました。まとめ買いした食料品を何度も往復して運ぶのは大変です。せっかくの一戸建てですから、車の荷物を玄関にすぐ置けて、キッチンに移動できる動線は便利です。

「来客時の動線」 お客様がキッチンなどのプライベート空間の前を通ることはなるべく避けたいものですよね。いまはオープンキッチンが主流ですので動線を工夫したいところです。

「2階の各室への動線」 子供部屋に向かう動線と主寝室への動線を分けるか、主寝室を最も奥に配置することを考えていました。お子さんが大きくなるにつれて気になる動線です。

各部屋の広さに物足りなさを感じないか

いまの住まいの部屋と比べて狭い部屋はありませんか？一戸建てだからすべての部屋が広くなっているとは限りません。今の家の間取り図が手元にあれば比較してみましょう。「洋室〇帖」と広さがわかる部屋は必ず比較してください。

また、今の住まいよりもゆとりの欲しい部屋などもあると思います。そのようなご希望を満たした広さか、確認が必要です。

また、間取り図を見たときの第一印象です。「主寝室と子供部屋の見分けがつかない」、「一部屋だけとても狭い」などと感じた間取りは、一旦横に置いておきましょう。

必要な場所に収納スペースは確保されているか

希望の収納を満たしているか、間取り図から読み取ります。

収納が無いことでしまえないものがあれば、収納の数が必要です。

収納はあるけれど入りきらないものがあれば、収納の大きさが増えるとよいです。

これから先ご家庭ではどのようなものが新たに増えそうか･･･、収納の場所が大事になってきます。

このような考え方をすると必要な収納の場所や大きさが具体的になってきます。

そして、各部屋の収納の広さのバランスを見て下さい。残念ながら建売住宅には、収納バランスのよい間取りばかりではないのです。

例えば、主寝室にしたい部屋にはご夫婦二人分の収納スペースがあるか、子供部屋にできそうな部屋の方が収納は大きくないか、一部屋だけ極端に小さい収納がないかなどを確認しましょう。

お住まいにある収納のサイズを把握しておくとよいです。サイズを知っているだけで収納の広さの比較ができるので間取り選びの進み方が違います。

株式会社ネクストリンクでは、予め測った収納の幅や奥行きをお伝えいただければ、間取り図から広さなどを比較して差し上げます。

各部屋のプライバシーが適度に確保されているか

家族といえども、お子さんが成長するに従いプライベートな空間も必要になってきます。部屋の間が壁一枚だけでは、隣の物音が気になりそうです。

2階の3部屋が、廊下や収納を隔てて独立していると良い間取りです。独立した部屋は子供部屋として長く使えますし、ご家族のライフスタイルに合わせて部屋の使い方を様々に変更できます。

ほかに、主寝室からバルコニーへの動線が確保されていると、洗濯物を干すのに毎回子供部屋に入らなくて済みます。

また、将来、どちらかのご両親と同居の予定などがある場合は、LDKと1階の部屋は分かれているとよいでしょう。

間取りの中に違和感や圧迫感がないか

間取り図を見たときに、違和感や圧迫感を覚える部分もでてきます。そのときは20年、30年後のことまで考えて、物件の間取りを検討する必要があります。

まず、建物に凹凸がたくさんあるときです。理由としては、土地の形が不整形である場合が多いです。土地の形が不整形であると、将来の建て替え時にも同じような建物の形になってしまいます。気になるときは土地の形も確認しましょう。

また、洗面所が四角ではなくL型になっている場合や玄関スペースが小さいもの、廊下やホールが極端に狭いときなどは、部屋の広さを確保するために、その他の部分を必要最小限に抑えている可能性があります。このことは朝の通勤・通学の時間帯に渋滞を起こします。使い勝手も良いとは言えないので、間取りを見る注意点です。

そして、建物が極端に細長いものです。土地の形も影響しているのですが、間取りのレイアウトに影響がでるときがあります。例えば、LDKも細長くなる傾向にありますので、建物の向きによっては日当たりが良くありません。そして廊下が長くなるために部屋の広さが充分ではない場合があります。

間取り図を見てなにかを感じたときは、素通りせずに理由を確かめましょう。

こだわり派に見てもらいたい部屋ごとの問題点

間取りに対してのこだわりは人それぞれです。こだわりたい条件だからこそ、一層後悔はしたくないものです。

しかし、間取りでは良いように思えても、実際に内見したときや生活を始めてから、不十分であったことに気づくときもあるのです。

建売住宅を内覧するときは、部屋に物がありません。そのため、実際に家具や家電を配置した時に、思った以上に部屋が狭いと感じることもあります。

また、家具などを思った向きに置くことができずに、不便さを感じることもあります。

こだわり派には注意していただきたい部屋ごとの問題点を解説していきます。

LDK（リビング・ダイニング・キッチン）

LDKは16帖ほどが最も使いやすいと感じます。これよりも小さくなるとダイニングテーブルやソファなど小ぶりなものを選ぶ必要があります。

LDKは廊下や和洋室、洗面所などへの出入り口と外向けに窓がありますので、特にリビングの壁が少なくなることが多ので、間取り図の段階で家具のレイアウトを確かめる必要があります。間取りによっては大型TVの設置にひと工夫必要がある場合や、ソファを置くと動線が悪くなるケースもあります。

キッチンは、間取りによほどのことがない限り、背中側にキッチン収納などの設置スペースはありますし、ダイニングついても16帖ほどのLDKであれば窮屈な感じにはなりません。

最後に、正方形に近いLDKはデッドスペースが多くなり使い勝手が悪いです。ダイニングやリビングの奥行きが増えてしまうので、家具配置が中途半端になりがちです。LDKが広くなるほど、持て余してしまう部分が増えてしまいます。

主寝室

主寝室には睡眠をとるだけでなく、くつろぎや趣味のスペースにも充てたいところです。例えば映画鑑賞やスポーツ観戦、ベッドでくつろぎながら楽しい時間を過ごしたいです。他にもテレワーク用のデスクや奥様のメイクスペースなど、主寝室へのこだわりがそれぞれあると思います。

主寝室もリビングと同様に、「欲しいところに壁がない」という場面にぶつかる部屋です。主寝室には廊下やバルコニーへの出入り口、収納の扉や窓があるので、思いのほか壁が少ないときや、欲しい向きに壁がないことがあるのです。

例えば、ベッドとテレビの配置の関係性です。ベッドの足元にテレビを置くことができれば、楽な姿勢で見ることができます。他にもベッドスペースと収納の扉のあいだの空きが少ない場合や、電気をあまり必要としない場所にコンセントが設置されていることもあります。

主寝室にこだわりたい方は、部屋の広さが8帖程度で、正方形の部屋を選ぶことをおすすめします。家具の配置などを工夫することによって思い通りの部屋に近づけることができます。

子供部屋

建売住宅の子供部屋にふさわしい部屋は、広さが6帖くらいまでで、長方形型の一般的な収納のあるタイプです。机やベッド、収納ラックなどのスペースはありますので、子供さんの生活空間としては申し分ないです。

お子さんの教育方針については、各ご家庭で様々のことと思いますが、ここでは、個室としてあらかじめ子供部屋を用意するのかということについて考えることも大切です。

子どもは、遊ぶにしても勉強するにしても居心地が一番よい場所を選びます。それが自分の部屋である場合や、リビングであったりします。

早い年齢のうちから自分の部屋にいることの多い子や、ほとんどリビングで生活し寝るときだけ自分の部屋に行く子供さんもいます。

例えば、お子さんが二人いるご家庭があったとします。そのときに、1部屋ずつ個室を与えるよりも、二人の勉強部屋と寝室で部屋を分ける方が、子供さんも喜ぶかもしれません。

部屋を子供用として用意しておいて、あとは成長過程でお子さんと相談しながら決めていくと良いと思います。

収納

収納を見るときに数や広さを見るほかに、それぞれの使い勝手を気にかける必要があります。一口に収納と言っても幅や奥行き、扉の大きさや棚の高さによって、収納量と中のものの取り出しやすさが大きく変わるのです。

ウォークインクロゼットですと、扉を開けた正面に棚が一つあるよりも、両脇に一つずつ棚があれば、同じ広さでも洋服などの収納量は2倍になります。

また、廊下の幅と同じくらいの正方形の収納をよく見かけます。これも食料品や洗面所に必要なものの収納には不向きで、収納したいものに比べて奥行きがありすぎるのです。

収納棚も固定式か可動式の違いで収納量が変わってしまいます。棚が固定されていると、高さの合わないものは収納できません。

このように、間取り図を見て収納が多いと感じても収納量に違いがでることもありますので、収納のこだわり派の方はご相談いただけると、間取り図から使い勝手の良し悪しなどもご判断差し上げます。

洗面所

洗面所には、衛生用品や洗濯用品、浴室用品や下着などの衣類まで、案外いろいろなものが必要です。

建売住宅の洗面所は、浴室と同じ大きさの1坪タイプが大半を占めます。1坪タイプがLDKなどの広さや形に影響なくレイアウトしやすい形だからです。

ただし1坪タイプの洗面所は、洗面台と洗濯機のほかに浴室への動線があるので、残念なことに室内収納を置くスペースがほとんど無いのです。

壁面には多少のスペースがありますので、棚を増設できますし、省スペースの収納アイテムを使った工夫も可能です。

洗面所の広さにこだわりを持つ方は、物件数は少なくなりますが、1.25または1.5坪タイプ、もしくは収納付きの洗面所をおすすめします。

元企画者でも解決策がなかなか浮かばないのが洗面所です。

間取り図だけでは気づけない内見すべきポイント

間取り図では気づけないこともあるので、気に入った間取りが見つかったら内見が必要です。間取り図は、建物の中を上から見るイメージですし、細かい部分の表現はデフォルメされているからです。

もともと書いていないものもあります。「各部屋の設計寸法」や「コンセントの位置」、「キッチンなどの設備の商品名」などです。これらは販売元に依頼して、詳細な図面などを取り寄せることで確認できます。

では、間取り図や詳細な図面でも気づけないことには何があるのか？ここでは、「間取り図には書いてあるけれど、内見したらイメージと違った」と感じるポイントについて解説していきます。

部屋の広さの表示と有効スペースが同じとは限らない

間取り図には居室ごとにLDK〇〇帖、洋室〇帖と広さが表示されています。これが、すべて使える部屋の広さとは限らない場合があるのです。

2階の各部屋やリビングイン階段の間取りに見受けられることですが、一般的には廊下になる部分が、室内にあることで広さに加算されます。廊下は居住スペースでなく、ただの移動空間ですので、部屋の広さを誤解することになるのです。

2階に廊下が1帖分含まれた7帖の部屋と、その隣の6帖の部屋があったとき、内見すると同じ広さにしか見えないので、部屋として使えない部分があることを実感してもらえます。

広さを誇張したいのではありませんが、間取り図では気づけない部分です。

収納、天井などは場所によって高さの違いがある

平面的に見る間取り図では、高さはイメージしにくいですね。

住宅の室内の高さは一定ではなく、部分的に天井が低くなっていることや、床が高くなっている収納などがありますので、内見時にそれぞれチェックしたい場所です。

天井の高さで最も大きく影響がでるのは、階段下に配置される収納やトイレなどです。

階段の下はただの空間ですので、このスペースを使わない手はないのですが、中の天井は段々または斜めになります。階段下の収納だと、最も低いところで床から1Ｍの高さしかないものもあるくらいです。

2階の北側部分に多いのが、建物の高さの制限をクリアするために斜めに天井を下げている部屋があります。また、階段の上部に設置する2階の収納は、反対に床が高くなることがあります。

ドアの開く向きによっても使いやすさに差が出る

各部屋のドアの開く向きは内側か外側で特に決まりはありませんが、できるだけ廊下側に開きたいところです。廊下に物を置くことはないので廊下側に扉が開いたところで問題はありません。

ここで注意なのが、部屋の中に向かって開く「内開き」と呼ばれるものです。廊下の動線やドア同士の干渉を防ぐためにやむを得ない場合はあるのですが、室内の家具設置スペースなどをつぶしてしまう場合があります。

内見するときには、内開きドアの周辺スペースは要確認です。内開きでも、何も置けない場所に開く分には問題ありませんし、「引き戸」であれば設置スペースはつぶれません。

希望の場所に家具を置けないこともある

間取り図には家具などは書いていないことが多いので、見て目には広く感じるかもしれません。家具などを自由に置けると思いがちですが、難しいときもあります。

住宅の中には様々な動線があるので、使い勝手を考えて通り道をつくる必要があります。また、窓の位置や高さ、天井が低い部分や室内の壁の長さによっても、思い通りの家具が置けないときがあるのです。

窓は大きく「腰高窓」と、床まである大きな「掃出し窓」に分かれます。腰高窓であればその下に設置スペースがあります。2階北側の天井が低くなる部分では高さのある家具を置くことができません。また、収納の内部も床や天井の高さによっては長いものが収納できません。そして、置きたい家具と壁の幅が合わないこともあります。

物件を購入してから気づくのは避けたいところですね。内見時には、高さや幅を測るためメジャーを持参することで、室内のイメージがつかみやすくなります。

間取りで後悔しない建売住宅の選び方

まず、自分たちが新居でおくりたい生活スタイルを、部屋ごとにイメージしていきましょう。新しい生活のイメージをあまり持たないまま物件探しをすると、どれもが良い間取りに見えてきて、結果として選んだ物件に不満がいくつも出てきてしまい後悔することになります。

LDKでの生活の形や寝室での生活の形などを、室内のレイアウトの風景や日々の生活の姿から考えてみてください。新居で新しく始めたいことや今の住まいに足りていないこと、この先叶えたいライフスタイルなども思い浮かべると、よりイメージしやすくなるでしょう。

生活のイメージが固まっていくと、それにふさわしい部屋の形や広さが具体的になってきます。そこから間取り図を見てくと、自分たちの好みにあるレイアウトのパターンが見えてきます。

今の住まいの不満点はどこですか？

今の住まいに対する不便さや不満を言葉にして、それらが解消されるのに必要なことを挙げてください。現在の生活からより良い住まいの場になることが一番大切です。新居を購入しても不便・不満がそのまま残ってしまうと後悔につながります。

「大きなフライパンがしまえない」
「旦那さんのスーツはずっと壁掛け」
「一部屋が丸ごと収納化している」

など、生活に不足しているところを見つけていきメモに残します。ご家族全員にも出してもらうと良いですね。そして、できればご家族で話し合いながら満足になることを見つけましょう。物件を探し始めてから、意見が食い違うと大変です。

解消したい不満に優先順位をつける

新居に求めたい条件が決まってきたら、譲れない条件にランクづけをします。大きな不満を抱えるものほど、あとに残った後悔は大きいです。

間取りに求めることがあるでしょうし、家具や家電でそろえたいものも出てくるかもしれません。立地などについても希望がでてくるかと思います。

間取り図を見るときには、優先度の高い条件から希望通りクリアできているか確認していくとよいですね。一番大事な条件がクリアできていなければ、すぐ候補から外せます。

ランキング順に希望条件をクリアしている数が多い間取りが、有望な候補物件です。

譲れない条件は、多くても15項目くらいまでに留めることが望ましいです。多すぎると整理できなくなりますので、妥協できる点をあらかじめ考えられることも必要です。

間取りに全ての要望を満たすことは難しい

建売住宅は、注文住宅と違い規格型の間取りです。限られた面積の中に多くの要望を満たす間取りをつくることは中々できません。また残念なことに、自分たちが住みたいと思う場所に、気に入る間取りがないときもあります。

販売されている物件には、いつか買い手さんが現れます。そして同じ場所には、二度と物件は出てこないのです。

だからこそ、譲れない条件のランクづけが必要であり、自分たちの気に入る条件がはっきりしていれば、良いタイミングで物件を購入することができますよ。

しっくりくる間取りが見つからないときの方法

間取り図をみても、しっくりくる物件が見つからないときは、少し気にかかった間取りを実際に見てみましょう。間取り図で見るのと、実物を見るのでは受ける印象も違います。

見学すると、実際の動線を体感できますし、部屋の広さや天井の高さ、収納内の作りなども確認できます。キッチンや洗面台などにも触れることができるので、自分たちが間取りについて考えていたことの答え合わせができます。

目で見て、手で触れることで注意すべき点が明確になりますし、思いもしなかった発見があるかもしれません。

どうしても見つからないときには、待つことも必要です。焦って物件を決めてしまうことほど、あとの後悔が大きいものはありません。

株式会社ネクストリンクは、ご希望の物件が見つかるまでフォローし続けます。

建売住宅で思い通りの間取りを見つけるためのまとめ

建売住宅の物件選びでは、使い勝手やスペース効率に配慮した間取りを探すことが大切です。住む方のことを根底にして、考え抜かれた室内のレイアウトであることが、間取り選びのベースです。

間取り図のチェックポイントは、各種の動線や部屋の広さ、収納とプライバシーについて基本の確認をします。また室内の圧迫感や整ったレイアウトであるかを確認します。

また、せっかくの新居ですから、こだわりを実現させたいですね。前もってこだわりたいところに計画性をもつと、ふさわしい部屋の形が見えてくるので、失敗しない間取り選びができます。

間取り図では気づけない盲点もあります。候補に入った物件を内見しながら、室内の有効スペースや天井の高さ、家具の設置スペースなどに問題がある場所を発見しましょう。

間取りを選ぶ条件は、新生活でやりたいことの実現、そして今の住まいに抱える不満の解消です。100点の物件は難しくても、譲れないことと妥協できることを曲げずに、より高得点な物件を見つけてください。

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