COLUMN
コラム

2024.11.30

購入の基礎

新築と中古はどっちがいい？戸建てを欲しい人が比較すべきポイントとは

「住宅を購入したいけれど、新築か中古ではなにが違うの？」

「新築の家が欲しい。でも最近は価格が高いから、中古のほうがいいのかも…」

「将来的にかかる費用を含めて考えると、新築のほうがよいのかな？」

新居を探すとき、迷うポイントはたくさんあるけれど、その一つが「新築か中古か」という選択肢ですね。
自分たちの予算で、日々の暮らしを良くしようと考えている方たちにとって、新築と中古のどちらにするかいうことは、家選びの大切なテーマでしょう。

このコラムでは、新築戸建てと中古戸建ての特徴を比較しながら、どちらの戸建てがオススメかが、わかるポイントを解説していきます。

最後までお読みいただくと、新築と中古で注意すべきポイントと、どちらが自分たちに向いている住宅なのかがわかりますよ。

新築と中古、それぞれのメリットとデメリットを理解して、自分たちにピッタリの家探しを始めたい方は、ぜひご覧ください。

1 新築物件を購入する3つのメリット
2 新築のデメリットにはなにがあるの？
3 中古住宅を購入する3つのメリット
4 中古のデメリットにはなにがあるの？
5 新築と中古で住宅取得の費用や税制優遇の比較をすると
6 新築と中古で自分はどちらに向いている？
7 新築or中古を比較して自分たちの住宅を選ぶためのまとめ
8 仙台市・宮城県エリアで建売住宅を購入するならネクストリンクにご相談ください

新築物件を購入する3つのメリット

耐震基準が最新で安全性が高い

日本は地震が多い国なので、安心して暮らすには耐震性を重視する必要がありますね。

新築住宅は、最新の耐震基準で設計・建築されるので、安全性の高い点が魅力です。

また、耐震基準だけでなく建築材の耐久性も向上しているため、新築住宅は築年数の経過した住宅に比べて地震に対する強さがあり、安心して暮らせます。

日本の住宅で不安なのは、築年数が進んだ古い家の場合、昔の耐震基準で建てられていることも多いので、長く暮らしていくうえでの心配があることです。

新築住宅では、最新の建築技術だけでなく、トレンドを取り入れたデザインや機能性のある設備が採用されている点でも魅力的です。

すべてが新品で清潔感があり、気持ちよく新生活を始められるでしょう。

新築住宅は保証やアフターサービスも充実

新築住宅と中古住宅では、保証内容に大きな違いがあります。

いちばん大きな違いが、新築住宅に義務付けられている「10年保証」です。

もし入居後に、構造の欠陥や雨漏りなどあった場合は、10年間の瑕疵保証が義務付けられているのです。

また、アフターサービスの充実さも広まっています。

定期点検やオプションでつけられる長期保証など、何かあったときに対応してくれるので安心です。

一方、中古の場合は売主が個人となる場合も多く、瑕疵担保責任を免除する、または引き渡しから3カ月程度と、新築と比べると極端に短期間であるケースがほとんどです。

最近では、中古住宅の瑕疵保険が普及していますが、保証期間も最大5年前後と十分ではありません。

もしものときに、ながい保証があることは、中古住宅と違うメリットといえます。

新築はトラブルが起きにくくランニングコストが控えめ

新築住宅では、中古住宅に比べて初期のランニングコストが安くすみます。

ランニングコストが抑えられる最大の理由は、設備などが全て新品であることですね。

新品の設備には、不具合が起きることがほとんどありません。

キッチンやお風呂、トイレなどの水回りは、10〜20年ごとに交換が必要と言われています。

中古住宅の場合は入居してまもなくでも、交換時期を迎えていたらすぐにリフォームが必要になる可能性があるということです。

さらに新築住宅は、最新の省エネ性能で建築されることが多いうえに、断熱性能の高い住宅であれば、エネルギー効率が高く月々の光熱費を抑えられます。

生活当初からのランニングコストが少なくて済むことは、新築住宅を購入する大きなメリットと言えそうです。

新築のデメリットにはなにがあるの？

中古住宅を買うよりも時間と手間がかかる

中古住宅の場合には、すでにある住まいを購入するので、大きなリフォームが無い限り契約後すぐに入居することもできます。

完成している建売住宅の場合、入居までの期間は中古住宅とほとんど変わりませんが、注文住宅の場合は、そうはいきませんね。

注文住宅の場合には、「どのような家にするのか」から住宅会社と一緒に設計していく作業です。

土地探しから始めるなら、入居までおよそ1年から2年ほどの期間がかかることを覚悟しなければなりません。

完成前に購入するケースの建売住宅や、一からスタートする注文住宅では、入居するまでに一定の期間がかかるのもデメリットといえます。

近隣や住み心地は暮らしはじめてから知ることも多い

中古住宅で、売主がもともと住んでいた物件の場合、近隣の方々の様子や住み心地などを教えてもらうことができます。

ところが新築住宅では、複数区画で分譲されることも多く、隣にだれが住むのかわからないまま購入しないといけないという不安点があります。

また建売住宅では、建物が完成する前の状態で販売をスタートします。

そのため、人気のある物件では完成前に契約を結ぶことも多くなり、外観や室内の完成した状態が確認できないので、実際の住み心地をイメージしにくいデメリットもあります。

また注文住宅では、土地勘のない場所を選ぶケースもでてくるでしょう。

自分たちの知らない場所については、収集できる情報に限界もあるので、住んでみなければわからないことが多いのは、不安な材料といえるでしょう。

売却時の価値の目減りが大きい場合もある

新築を購入しても、古くなって経年劣化すれば年々資産価値は下がっていきます。

新築の価格には、土地と建物の金額のほか、会社の利益や経費なども上乗せされています。

入居して、少しでも住むと当然「中古」扱いになりますから、土地建物に上乗せされた分については、価値が目減りしてしまうことに注意が必要です。

中古住宅は、新築と違って、土地と建物の価値だけで価格が決っていきます。

基本的には、築年数が経過するほど建物の価値は減りますが、土地部分はどれだけ年数が経っても価値は残ります。

そのため、築年数の古い住宅であるほど、土地のみの価格に近づいていきます。

つまり、中古で購入した住宅よりも新築で購入した住宅のほうが、売却したときの価格差が大きくなる場合があるのです。

中古住宅を購入する3つのメリット

立地が良い場所でも低価格で手に入る場合がある

人気のあるエリアや昔から栄えている街では、土地の価値が上がっていることから新築の価格は高めになってしまいますね。

また、すでに住んでいる人が大勢いるので、空き地も見つかりにくい場合が多いです。

ですから、とくに注文住宅では立地の希望が叶いにくい事情があります。

一方で中古物件の場合は、好条件のエリアや人気の高い町でも売りに出されます。

新築の需要が、いまよりも高かったころに建設された住宅は、立地の良い場所から広がっていきました。

そのようなエリアでは、新築よりも中古で売りに出される住宅の割合が高くなります。

まだ十分に使える状態でも、築年数が経過しているだけ建物の価格が抑えられているので、希望の立地で低価格な住宅が見つかるかもしれません。

土地や建物面積が広いなど「掘り出し物件」に出会える可能性がある

中古住宅には、最近のトレンドにない物件に出会える可能性があります。

築年数にもよりますが、以前の住宅は今よりも広い土地に、大きく建てる傾向にありました。

たとえば、家の中をゆったり使えることができる場合や、庭などが広く取られていて、いろいろなアウトドアの楽しみ方ができる場合があります。

また間取りは、建売住宅とくらべてバリエーションが豊かなので、個性的なレイアウトを好みで選ぶこともできますね。

さらに中古のなかには、建材や意匠にこだわって作られた住宅もあります。

今では高価になり、めったに使われなくなった建材や、室内のスペースに工夫を凝らした余裕のある設計がされた家など、最近の住宅にはない魅力をもつ物件も見つかります。

一見すると年季が入っているようでも、「掘り出し物件」があるのは中古住宅ならではです。

リノベーションを楽しみながらこだわりの住まいにできる

リノベーションとは、元の家のベースは残しつつ新しく住む人のライフスタイルや、価値観に合わせて作り替えることをいいます。

物件の状態によっては、大掛かりな工事が必要となる場合もありますが、新築で建てるよりも、価格を抑えながらこだわりを詰めた住まいにできますね。

中古住宅では、リノベーションで自分好みにカスタマイズができるのは魅力的です。

またリノベーションは、住みながら自分たちの好みの形に変えていけるのも魅力のひとつです。

住みながら、居心地のよい空間にしていく過程で、家に対する愛着もさらに湧いてくるでしょう。

中古住宅では、リノベーションをすることによって古さを感じさせない、理想の住まいを実現できることがメリットです。

中古のデメリットにはなにがあるの？

目に見えないところがわかりにくいから「物件選び」が難しい

新築住宅を選ぶときは、立地条件や間取り、性能などをチェックできますが、中古住宅の場合は、さらに「築年数による劣化の有無」も注意しなくてはいけません。

古くても手入れが行き届いていてよい状態の物件や、築浅でも不具合が多い物件もあるからです。

中古住宅は、以前の所有者がどの程度メンテナンスをしていたかによって、劣化の程度が大きく変わります。

とくに構造や、見えない部分の配管などは、一般の方が見た目だけで判断することは難しいでしょう。

また、住み始めた後も、経年劣化をむかえた箇所を修繕するために、定期的なリフォームが必要になることも。

そのため、「せっかく安く購入したのに、購入後に思わぬ費用がかかった」という可能性のあることが中古住宅のデメリットでもあります。

予定通りの住宅ローンが組めない場合があることも

中古住宅では、希望の住宅ローン金額が組みにくい場合があることもデメリットです。

住宅ローンは、土地と建物を担保にしてお金を借ります。

万一借り主が、ローン返済をできなくなったら、住宅を売却して返済しなければなりません。

そのため、住宅ローンを借りるには、物件に売却できるだけの価値があることが条件になります。

中古住宅では、建物の築年数が経過していますから、将来の建物価値が下がった場合のリスクを考えて、建物の価値をより低く見積られる場合があるのです。

つまり、物件を買うときの価値は低くなってよいのですが、金融機関が融資を考えるときの価値も低くなってしまう可能性です。

結果として、希望する住宅ローン金額を借りることができないケースも、少なくないことが中古住宅のデメリットです。

耐震性などが今の法律に適さない場合がある

中古住宅は、現在の法律に適合できていないものもあります。

建築などに関する法律は、時折り改正されて厳しくなっていますので、「建築したときは適法でも現在では不適合」ということが起こり得るからです。

たとえば耐震基準です。耐震基準は、過去に大きく2回の改正がありました。

そのため、2000年6月以降、少なくても1981年6月以降に建築された住宅が、選ぶときのひとつの基準になります。

また、「再建築不可」という物件があります。

中古住宅の建っている土地が、現在の建築基準法に適合していないために、建て替えができない物件です。

再建築不可物件は、将来の売却もしにくいことでマイナスになることが多いです。

お気に入りの物件が見つかったとしても、リスクの高い物件かもしれないデメリットが中古住宅にはあるのです。

新築と中古で住宅取得の費用や税制優遇の比較をすると

新築と中古の物件価格の比較では

住宅金融支援機構の「2023年度」フラット35利用者調査のデータをもとに、新築住宅と中古住宅の価格を比較しました。

中古住宅を選ぶときには、リフォーム費用などが新築との価格差のなかに、納まるかがポイントと言えそうです。

	土地付き注文住宅	建売住宅	中古住宅
宮城県	4,555万円	2,852万円	2,261万円
東北6県	4,050万円	2,745万円	2,037万円
全国	4,903万円	3,603万円	2,535万円

「2023年」住宅金融支援機構フラット35利用者調査所要資金額･建設費･土地取得費より作成

住宅ローン控除の税優遇措置制度で比較すると

無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するための制度です。

住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除される仕組みです。※2024年現在

	住宅の性能	適用年数	最大控除額
新築住宅	長期優良住宅・低炭素住宅	13年間	455万円
	ZEH水準省エネ住宅		409.5万円
	省エネ基準適合住宅		364万円
中古住宅	上記と同じ性能の住宅	10年間	210万円
中古住宅	その他の住宅	10年間	140万円