不動産を売却して譲渡所得（売却益）を得ると、所得税がかかります。

≪不動産の売却時にかかる税金のコラム≫

知っておきたい不動産売却時の税金 ～所得税編～

譲渡所得を得た場合に高額になる税金を少しでも節約するにはどうしたらよいのでしょうか？　その節

税対策として知っておきたいのが、不動産売却時に適用される特別控除や特例です。この控除や特例を

利用すれば税金を安く抑えるまたは繰り延べることができます。

但し、全ての不動産について控除や特例が認められているわけではありません。控除や特例には種類が

あり、それぞれ適用条件が異なります。

居住用財産（自宅やその土地）を売却したときに受けることのできる特例

居住用財産を売却して譲渡益がでたときには３種類の控除・特例が対象となります。

① 居住用財産の３，０００万円の特別控除（公開済みコラム）

② 居住用財産の軽減税率の特例（公開済みコラム）

③ 特定居住用財産の買換えの特例

このコラムでは③の特定居住用財産の買換えの特例について解説していきます。

特定居住用財産の買換えの特例

この特例は居住用財産（マイホーム）を買い換えたときの特例です。「居住用財産の３，０００万円の

特別控除」や「居住用財産の軽減税率の特例」には買換え条件はありません。

マイホームの買換えの特例は、売った金額より買い換えた金額が大きいときに適用を受けることができ

所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。

お住まいのマイホームを売却して譲渡益がでると所得税を支払います。加えて新居の購入代金も支払う

となると費用負担が大きいため、これを軽減させるのが特例居住用財産の買換え特例の狙いです。

売却したマイホームより高い価格の新居を購入したときに、売却時の所得税の支払いが将来に繰り延べ

られる分、新居の購入費用に充てることができ、買換えをしやすくなることがこの特例の魅力です。

特定居住用財産の買換え特例の適用条件

特例を適用を受けるには細かい条件があります。条件を満たしていないと買い換えでも適用はできない

ため、あらかじめ確認しておくことが必要です。売る家と買う家のそれぞれについて条件を満たす必要

があるので、両方の条件を把握してから売却や買換えを進めましょう。

主な要件は以下のとおり

・売却するマイホームの所有期間は１０年を超えること（売却した年の１月１日現在で計算）

・マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること

・売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること

・マイホームの売却代金は1億円以下であること

・買い換える建物の床面積は５０平方メートル以上、土地の面積は５００平方メートル以下のもの

・売却した年を含め、前３年以内に他の特例を受けていないこと

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

国税庁で公開されているチェックシートで、要件を満たしているか確認できます。

特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例チェックシート（令和３年分用）

【ポイント】

・令和５年１２月３１日までにマイホームを売却すること

・「居住用財産の３，０００万円の特別控除」や「居住用財産の軽減税率の特例」と重複適用ができない

・譲渡益が０円のときでも確定申告が必要

◎コラムのまとめ

特定居住用財産の買換えの特例について解説してきました。この特例を使うことで売却時の譲渡所得へ

の課税を繰り延べできますが、これは所得税の支払いを将来に先延ばしにしているだけで、免除されて

いるわけではないことについて注意が必要です。売却時に得た譲渡所得は、新居を売却する際に上乗せ

して計算し、新居売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になることは覚えておきましょう。

買い替えのときでも「居住用財産の３，０００万円の特別控除」や「居住用財産の軽減税率の特例」を

受けることはできます。売却した不動産の譲渡益がいくらになるか、新居の購入にいくら費用であるか

などから適した特例を受けることが望ましいです。

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国税庁のホームページもご確認下さい。

特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

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