『不動産を売却すると税金がかかる･･･』漠然とそう思われているのではないでしょうか？

不動産を売却して税金がかかるのは、「利益」がでたときです。不動産売却時の税金は「譲渡所得」に

対して課税されます。

簡単に言いますと、不動産を買ったときより高く売れたときに税金がかかります。反対に買ったときよ

り安く売れたときは税金はかかりません。

このコラムでは不動産を売却したときにかかる税金の仕組みについてご紹介していきます。

◎「譲渡所得」とは

譲渡所得 ＝ 収入（売却）金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）　で計算されます。

売却した金額（固定資産税精算金などを含む）から不動産を取得するためにかかった費用（取得費）と

売却するためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額が譲渡所得になります。

◎「取得費とは」

「取得費」とは、その不動産を取得するために直接かかった費用のことをいいます。主な費用は、

国税庁　取得費の解説

取得費となるもの｜国税庁

購入したときの費用などが判らないとき、取得費が売却価格の5％に満たないときは、売却価格の５％

が取得費として認められます。

◎「譲渡費用」とは

「譲渡費用』とはその不動産を売るために直接かかった費用のことをいいます。主な費用は、

国税庁　取得費の解説

譲渡費用となるもの｜国税庁

保有中の固定資産税や維持管理費用などは「譲渡費用」には含まれません。

◎「取得費」・「譲渡費用」のポイント

不動産売買契約書に「売主（または買主）負担で〇〇する」と記載があれば、直接かかった費用として

「取得費」や「譲渡費用」が明確です。

このコラムで記載されていないものでも費用として認められる場合がありますので、かかった費用の領

収証はすべて保管をして下さい。

相続や贈与で不動産を取得したときは取得費や取得時期も引き継がれますので、購入時の契約書類関係

も含め大切に保管してください。

◎譲渡所得に対する税率

売却した金額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたあと、残った金額が譲渡所得です。

譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。

〇短期譲渡所得の場合

売却した年の１月１日時点の所有期間が５年以下のとき

所得税：３０％　住民税：９％　復興特別所得税：０．６３％

〇長期譲渡所得の場合

売却した年の１月１日時点の所有期間が５年をこえるとき

所得税：１５％　住民税：５％　復興特別所得税：０．３１５％　

５年以下の所有期間で売却すると重い税金が課せられます。

売却した年の１月１日時点での所有期間であることに注意してください。

その年の年末近くに売却したときは、所有期間は約６年になる計算です。

◎節税できる特例もある

この仕組みは原則であって、特定の条件の不動産を売却した場合には譲渡所得から一定金額が控除され

るものや軽減税率が適用される特例がありますし、売却損がでたときでも他の所得から一定額を控除

できる特例もあります。

これらの特例を受けるためには様々な要件がありますので『不動産売却で損をしない税のポイント』と

して今後ご紹介していきます。

◎コラムのポイント

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