個人の方が土地や建物を購入した金額よりも低く売却して損失があったとき、同じ年に他の土地や建物

を売却して収益がでていた場合には、その収益から損失分を控除できます。

これを「損益通算」といいます。

損失が残っても他の所得から控除はできませんが、長期譲渡所得（売約した年の１月１日時点の所有期

間が５年超）の場合で、居住用財産（マイホーム）を譲渡したときに生じた損失については、一定の要

件を満たす場合に、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算をすることができます。

また売却した年で損失が控除しきれないときは、翌年以後３年間にわたり繰り越して控除を受けること

ができます。

【マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例】

譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年を超えるマイホームを譲渡して、譲渡損失が生じた場合で

住宅ローン（借入期間１０年以上）を利用して新たなマイホームを購入したときの特例です。

〇ポイント

・確定申告が必要

・住宅借入金特別控除（住宅ローン控除）とは併用することができる

【特例の適用を受けるための要件】

① 譲渡した年の１月１日時点の所有期間が５年を超えていること

② 自分が住んでいるマイホームを売却すること

（以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から３年後の１２月３１日までに売却する

こと）

③ 建物を取り壊したときは、下記３要件を全て満たすこと

・建物が取り壊した年の１月１日時点の所有期間が5年を超えていること

・建物を取り壊した日から１年以内に売却の契約が締結されていること、かつ、住まなくなった日から

３年後の１２月３１日までに売却していること

・売却契約を締結した日までその他の用途に使用していないこと

④ 新しいマイホームの床面積が５０平方メートル以上であること

⑤ 新しいマイホームを購入した翌年の１２月３１日までに住むこと

⑥ 新しいマイホームを購入した年の１２月３１日時点で、１０年以上の住宅ローンがあること

繰越控除が適用できない場合

・譲渡したマイホームの土地面積に５００平方メートルを超える部分があったときは、その部分につい

ては譲渡損失の金額に含めることができない

・適用を受ける年の１２月３１日時点で10年以上の住宅ローンがないとき

・合計所得金額が３，０００万円を超える年は適用されません

損益通算と繰越控除　両方が適用されない場合

・売却したマイホームの売主と買主が親子など特別な関係にあるとき

・マイホームを売却した年の前々年までに譲渡所得の特例を受けていたとき

・マイホームを売却した年を除く、過去3年前までに譲渡損失の特例を受けていたとき

◎コラムのまとめ

マイホームを売却して損がでたとしても、この特例の要件を満たしていた場合は、すべてではないにし

ても損失を取り戻すことができます。売却相談などで購入時よりも低い査定金額がでてきてしまったと

きなど、話を進めるべきか思い悩んでしまうことと思いますが、いちどご所有の不動産について特例を

受ける要件を満たしているか確認するのも良いかもしれません。

～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～

国税庁で公開されているチェックシートで、要件を満たしているか確認できます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例チェックシート

国税庁のホームページもご確認下さい。

不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合｜国税庁

マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき｜国税庁

～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～

※本コンテンツの内容は、記事掲載時点の情報に基づき作成されております。