コラム『確定測量図とは？』で確定測量図についての概要をご紹介しました。

関連リンク『確定測量図とは？ わかりやすく解説』

土地売却時に確定測量図があると、売主・買主双方にとって安心な売買が進められます。なぜなら土地面積が正確であることや境界のトラブルの無いことがわかるからです。

確定測量図が作成されることは望ましいですが、土地に関わる売却のすべてに確定測量図が必要なわけではありません。

測量を行わない条件が無効とはなりませんし、公簿面積で売買することもあります。

また費用負担をふくめ必ずしも売主の義務でもありません。

住宅・不動産会社と売買するときは売買価格などを踏まえて費用負担は話し合いで決めることもあります。

ただし一般個人や他業界の法人と売買するときは、基本的に負担するものと捉えておくことがよいと思われます。

ところが確定測量図が売却などに関係なく必要になるときがあり、今回は確定測量図が必要な７つのケ

ースについて解説していきます。

ご所有不動産についてあてはまることがありましたら、建物の新築や売却のときにお役立てください。

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公簿と実測面積が異なるとき

地積がおおやけに記録されるようになったのは明治期までさかのぼります。測量技術も未熟でした。

今日にいたるまで測量されていない土地や、以前の登記制度で分筆された土地の面積は実測と異なることが多分にあります。

そのような土地はいずれ地積更正登記を行わなければなりません。

特に売買で所有権が変わるときはその時です。

面積に差異があると購入者の銀行融資などに支障がでることがあります。

また分筆登記の際にも面積に差異があるときは事前に地積更正登記が必要です。

ただし面積には許容誤差範囲が認められていますので、その範囲内の差異であれば不要です。

分筆するとき

敷地内に２棟目の建物をたてるとき、建物を敷地の一部を売却するとき、買主が購入後に複数区画の土地分譲を行うときなど、分筆登記が必要で申請に確定測量図を添付します。

土地売却時にこのケースで確定測量図が必要な面積の目安は、その周辺で分譲されている宅地の２倍以上の広さのある土地と考えて差し支えありません。

広い土地ほど個人の購入者は限定的になり、住宅・不動産会社が購入する傾向が強くなるからです。

境界が不明の土地

隣地との境を示す境界標が不明なときや移動している可能性があるときなどは、境界標の正確な位置を明らかにするために隣接地の方と境界の立ち合いを行います。

お互いが境界の位置を確認した証として

確認書を作成します。

土地面積の根拠を示す公的な図面が無いとき、年代の古い地積測量図のとき

区画整理された土地には地積測量図がありません。また昭和２０年代までは地積測量図の制度がなかったので存在しません。

また地積測量図の制度が開始された昭和３０年代頃は、境界標についてはそれほど厳格ではありませんでしたので、図面の正確性に欠けます。

このことも公簿と実測に差異が生じている理由のひとつです。

開発行為など、許可を得て宅地造成を行うときや新設道路を築造するとき

法律に基づく許可を得て宅地造成などを行うときは、その申請について確定測量図の添付を求められます。

他の測量図でも計画図面の作成は可能ですが、許可申請時までには確定測量図の作成が完了していなければなりません。

このケースの土地面積は１，０００㎡程度より大きな土地になりますので、いずれにしても測量は必要となる場合が多いです。

接する道路の幅が４M未満のとき

建物をたてるとき敷地が接する道路の幅は４M以上必要です。

幅が４Mに満たない部分があるときは、敷地を後退させなければなりません。

これを『敷地のセットバック』といいます。

このためには敷地と道路との境界を確定させて道路の幅を正確に測定したのちに後退距離を決めることとなりますので、今後のために敷地の接する道路幅は知っておいて下さい。

相続税を物納する土地

相続税は現金一括納付が原則となりますが、現金一括納付が困難なときには例外として、不動産など代わりのもので納付することが認められる場合があります。

ただし、土地のときには「境界が明らかでない土地」は代納が認められていないことから、確定測量図の添付が求められます。

不動産を現金の代わりにして納めるには他にもさまざまな要件があり簡単には認められません。本コラムの内容とは異なりますが、財産を多く所有している方ほど相続の納税資金対策は早いうちから行うことが大切です。

コラムのまとめ

冒頭で申しあげた通り、売買について確定測量図を求められないときもあります。

ご紹介した６つのケースは確定測量図が必要な代表的なものですが、それぞれ確定測量が必要なタイミングがあります。

確定測量図の作成にあたっては時間を要します。

土地の広さや作業の難易度にもよりますが、概ね２～３ヶ月程度は必要と考えて下さい。

確定測量図が完成しないばかりにその後の作業や手続きを進められないこともありますので、建物の新築や不動産の売却を思い至ったときは、測量のことについてもお考えを巡らせていただきたいと思います。