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COLUMN
コラム
不動産売却に要する期間を知っておく②
売買契約～引渡し編
不動産売却に要する期間を知っておく①の続編、売買契約～物件引渡し編です。
『前回コラム』
売買価格や諸条件など、所有者と購入希望者との間で合意に至ると、書面での売買契約締結に入ります。
売買契約は仲介に入る不動庵会社にて行うのが一般的です。
また、原則的に売主（共有者がいれば全員）と買主が対面して締結します。
理由は売主と買主が互いに売却と購入の意思を対面にて確認するためです。
もし契約に立ち会えないなどの不都合が考えられるときは、前もって不動産会社担当にお伝えしてください。
不動産会社としても不動産取引の記録を義務付けられていまので、身分証明（運転免許証など）案内されたものを当日持参してください。
売買契約の締結が終わりましたら、売却の第1段階は終了です。
ここからは、物件の引渡しと売買代金の受取り（総称して『決済』といいます）に向けて、売買契約で取り決めた売主、買主それぞれが行なう義務のある事柄について実行していきます。
売買契約書には必ず決済の日にちが記載されます。売主と買主がそれぞれ行う手続きの所要期間を考慮して決められます。
ご自身が考えていたよりも決済まで時間がかかることがありますが、これからご紹介していきます「手続きにかかる所要期間」をご覧いただき、ご所有の不動産に該当する項目がありましたら、その所要期間をふまえて余裕のある売却スケジュールをお組ください。
代表的な手続きを、一般的な傾向から【売主の行う手続き】と【買主が行なう手続き】、【売主と買主が共同して行う手続き】に分けてご紹介していきます。
【売主の行う手続き】
確定測量図の作成
測量図の無い土地や境界が不明の土地、登記面積と実測面積に差異があるなどのときは確定測量図を作成します。
また住宅・不動産会社が購入するときも求められることが多い手続きです。
土地家屋調査士など資格ある方に依頼して、その土地の隣接地の所有者並びに道路などの管理者（市町村など）と、それぞれの境界について位置確認を行い測量図を作成します。
境界確認の記録と測量図作成の期間としては概ね２ヶ月ほど、隣地に所有者の方がお住まいになっていないなど作業の難易度があがると３ヶ月程度かかることもあります。
建物の取り壊し
不動産を更地にして引渡す条件のときの作業です。
一般の戸建住宅であれば期間は１か月程度です。
周辺環境の事情により小型の機械や手作業で取り壊さざるをえないときなどは、半月程度の期間がプラスされます。
取り壊し後には建物登記も消さなくてはなりません。解体～滅失登記完了まで1ヶ月半から2ヶ月の所要期間です。
私道の承諾書の取得
不動産購入後に買主が新たにライフラインを道路から敷地内に引き込む必要があるときなどに求められるものです。
道路を掘削することや作業者が通行することを、道路の所有者に認めてもらう書類です。
測量や建物解体とは同時並行できる作業です。
道路所有者の人数などにより前後しますが、概ね１ヶ月～１ヶ月半程度です。
相続登記 ※売主が必ず行います
不動産を相続したが登記名義を変えていないときに行う手続きです。
そのときは、遺産分割協議書など対象不動産の所有者が確認できる書類が作成されていないと、売買契約を結ぶことができません。
書類が整えば、その後は登記申請のみとなりますので、概ね半月程度の期間です。
【買主の行う手続き】
住宅ローン手続き
買主が不動産の購入費用を金融機関などから借り入れる場合の手続きです。
新たな建物を建築するときや事業を行う目的のときなど、融資を行う条件としてその認可証の提出が求められます。
目的により認可を受けるまでの期間は異なりますが、一般的な戸建住宅の場合の建築確認済証の取得ですと、設計などの作業を含めて２ヶ月～３ヶ月程度の期間を要します。
宅地開発（開発許可など）
政令で定める一定規模以上の敷地面積で、買主が宅地開発などを目的で不動産を購入するときは、都市計画法の「開発許可」を取得します。許可を取得してから売買代金を支払う契約条件となるときもあります。
許可申請には「確定測量図」が必要となりますので並行して作業を進めますが、１０区画程度の宅地開発の規模で5ヶ月～6ヶ月程度の期間を要します。規模が大きくなるほど所要期間はかかります。
ミニ宅地開発
都市計画法に該当する面積を超えないときでも、ミニ宅地開発として許可や協議などを義務づけている自治体があります。
これも許可を取得してから売買代金を支払う契約条件となるときがあります。
このケースも「確定測量図」は必要で、同時並行で作業を行ったとして４ヶ月程度の所要期間は必要です。
擁壁工事など
隣接地や道路との高低差が2M以上あり、擁壁工事や土盛り、掘削などの造成工事が必要なときも許可を取得します。
これも許可を取得してから売買代金を支払う契約条件となるときがあります。
この場合も「確定測量図」が必要で、比較的小規模の造成工事でも４ヶ月程度が所要期間の目安です。
建築確認
買主が建売住宅などを建築する目的で不動産を購入するとき、売買契約後に予定建築物の建築確認を取得する場合があります。
建築確認を取得後に売買代金を支払う契約条件となるときがあります。
２棟以上の住宅を建てるなどの計画の場合は「確定測量図」が必要で、比較的少棟数の規模で２ヶ月～３ヶ月程度の期間を要します。
【売主と買主が共同で行う手続き】
農地転用許可（届出）
買主が農地を異なる用途に変更して使用する目的で不動産を購入するときは、農地転用の許可（届出）を要します。
この手続きは売主と買主が連名で提出しますが、実務的な部分は行政書士などに依頼します。
「確定測量図」は必要なケースが多いです。買主の転用計画書類なども含めて、4ヶ月程度の期間は必要です。
コラムのまとめ
不動産の売買契約を締結したのち、売主や買主が決済までに行う代表的な作業をご紹介してきましが、手続きに要する期間はあくまでも目安です。
それぞれの手続きに要する期間は不動産の状況によっても異なります。
途中で不測の事態が発生することも考えられます。目安の期間を参考にしていただきながら、若干の余裕期間もスケジュールに加えると、引渡しまで落ち着いて進めることができると思います。
不動産の売却には相応の期間が必要です。
残り時間がわずかとなり、やむなく値引き売却を迫られる状況などに陥っていただきたくないとの思いで、様々な手続きに要する期間を解説してきました。
不動産を今後売却する予定があり、売却完了時期について大まかな目途をお持ちのときなど、このコラムを参考にしていただき、余裕を持ったスケジュールで売却を進めて下さい。
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