「不動産の売却を始めたが、なかなか決まらない ･･･」

決まらない理由には、価格が割高、需要があまりない場所、利便性が良くないなどが考えられますが、

一方では買い手側が不安に感じることについての情報がない、価格に盛り込まれていないなどとして

検討に至らないことがあり、そのような声は売却をお手伝いする不動産会社まで届かないこともあるの

です。

不動産会社が物件売却の依頼を受けて広告をします。不動産検索サイトなどに物件情報を公開します。

個人の方が直接情報を見たり、情報を見た別の不動産会社がお客様に紹介したりするのですが、公開さ

れている情報に検討を見送る材料を発見してしまうと、他の物件探しに切りかえてしまうので、問い合

わせや紹介がされないことが、声の届いてこない理由です。

「不動産会社に問い合わせはあるが、そこから先に話が進まない」ことが度々あるときは、その届かな

い声の中に売れるヒントが隠れている可能性も考えられます。

売れない理由が聞こえてこなくても、ご自身でヒントをつかむことができれば、売れない事態が好転す

るかもしれません。

このコラムでは、６つの『届きにくい声』と『対策ポイント』についてケース別にご紹介します。

〇購入後に様々な費用がかかる不動産

土地の購入後に建物の取り壊しや土留め工事、宅地造成など、建物であればリフォーム費用など、利用

するに当たりかかる費用が多いほど、不動産価格は周辺相場より割安になります。

そのため販売価格が、『土地価格+購入後にかかる費用＝周辺価格相場』と乖離がないか確認してくだ

さい。認められれば不動産会社と対策を話し合いましょう。

〇建物付きで販売されている不動産

建物にアスベストが施工されているときの除去費用には多額の費用を要します。その不安から、アスベ

ストがあると思われる年代の建物は敬遠される傾向にあります。

売却の進まない原因がアスベストと認められるときの方法が、分析調査データを提供することや、建物

解体更地渡し条件です。市区町村によりますが、アスベストが含まれている建物の分析調査や除去費用

の補助制度を実施している市区町村もありますので、ＨＰなどで確認してください。

万が一アスベストが発見されたとしても、売却前であればトラブルになりにくいです。

費用負担などのメリット・デメリットもそれぞれありますので、不動産会社と相談の上進めて下さい。

〇築年数の経過している建物

建物をリフォームして住むことを考えたとき、築年数の経過している建物ほど見えない部分の劣化や不

具合に不安が残ります。そのときの方法が建物状況調査（ホームインスペクション）です。

建物の状況が把握でき、より安心して購入の判断をすることができるのと、購入後のリフォームやメン

テナンス等の予算がたてやすくなります。

費用はかかりますが、中古住宅として売却するときの方法として採用したい対策のひとつです。

〇大きな高低差がある土地

道路や隣接地と2Mを超える高低差があるときは、土留擁壁を設置する工事の許可が必要となるので費用

がかかります。また地盤が弱いときには擁壁についても地盤補強工事を行いますので、そのときには更

に追加の費用が必要です。

費用を見積もるには地盤の強度データを参考としますが、強度が不明ですと必要金額が判らないので検

討が見送られるか、最も工事費用がかかる場合を考えて購入価格を検討します。

そうなると売却先がなかなか決まらない、または大きな値引き交渉を受けることになります。

このようなとき費用はかかりますが、売主側で地盤調査を行いデータとして提供することも一つの方法

です。地盤が強いときほど購入者の不安もなくなるので費用対効果は上がります。

〇敷地内や隣接地にがけのある土地

敷地内や隣接の土地にがけや不適格な土留擁壁などがあると、建物の計画に制限を受けるときがありま

す。思い通りの住宅がたてられなくなることや、利用できる広さが限られてしまうなど購入を敬遠する

原因となります。

住宅などをたてるときは、その法面が崩れたときに建物が影響を受けにくくする対策が必要となるので

すが、そのときには法地の高低差などの測量データの提供や、法面保護費用の負担分を価格に反映する

などの対策をとることで、購入の検討はしやすくなります。

〇　法律によっても売れない原因となる

不動産には「都市計画法」や「建築基準法」など様々法律が関わってきます。売りに出されている不動

産について用途や形を変更しようとすると、法律の許可が必要になったり、限られた使い方しかできな

くなることがあります。そのようなことが原因となって売却が進まない不動産もあります。

検索サイトなどで売却物件を見つけた住宅・不動産会社などは、掲載された物件情報を見ただけでその

原因に気づくこともあるので、お客様への紹介も見送ってしまうのです。

不動産についての法律の制限は売却前の不動産調査の段階で発見できることがほとんどですが、あまり

に売却が進まないときは、念のため見落としがないまえてしておくとよいと思います。

万一見落としていたときは、その情報も公開し検討する方が法律の対策方法などを考えられるようにす

ること、場合により売却価格や条件を改める必要もでてくるかもしれません。

◎コラムのまとめ

ご紹介してきたケースでは、売れない対策として費用を要するものや、購入者の費用負担分を売却価

格に反映させるなど、所有者様にとっては収入が減ってしまうものばかりです。

しかし売却の成功は購入者が決まることです。売却をするための不動産調査で売れない理由が予め把握

できていたり、売却を始めてからご紹介したケースで理由などが判明すれば、所有者様の売却の進め方

も柔軟に対応いただけることと思います。

売却のゴールがより満足なものとなりますことを願っております。