自宅のある敷地の一部を住宅用地として売却する、賃貸住宅を建てるなどの活用を考えたとき、自宅用

地として残す部分と新たに活用する部分のそれぞれの敷地について、事前に検証しなければならないこ

とがいくつかあります。

この検証が抜けてしまうと、それぞれの敷地部分にのちのち問題が起こってしまう可能性があります。

「新しい建物がたてられない」

活用する敷地におこる問題です。原則的として、一つの敷地には一つの建物しか建てることができませ

ん。資産活用として賃貸住宅をたてるときや、売却して購入した方が新築住宅をたてるときなど、敷地

を分割（分筆）する必要があります。そのときに分割を誤ると、新たな建物がたてられないことがある

のです。

理由として、新しい建物の為に敷地を分割（分筆）して大きさや形が変わることで、もともとあった建

物が建築基準法などの基準を満たさない状態となると、新しく建てる建物の建築許可が受けられなくな

るのです。

「建て替えに支障がでる」

自宅の敷地におこる問題です。売却したり、新たな建築物の敷地として一部を分けてしまうので、自宅

敷地の面積が小さくなり形も変わります。すると同じ大きさの建物が建てられないことや、思う通りの

間取りにできなくなることがあります。

「自宅敷地が将来売りにくくなる」

これも自宅の敷地におこる問題です。分割の形を誤ってしまい、売りづらい面積や形になってしまうの

です。建て替えもそうですが、活用する敷地ばかりに目を向けてしまい、自宅敷地の問題は時間が経過

してから気づくので取り返しがききません。

敷地の一部売却や活用には、それぞれの敷地が将来においても有効的に活かせる状態を考えつつ、今あ

る建物の遵法性を守りながら計画を進める必要があるのです。

このコラムでは敷地の一部売却や分割を進めるうえで、分割の位置や面積などを決めるために検証した

い、大切なポイントをご紹介していきます。

〇分割する位置の決め方

分割する敷地の幅と奥行きを決めることになります。敷地全体の道路に接する距離や奥行きの距離によ

り仮の境界線を引いたり、周辺の平均的な宅地面積を基準にして形を決めていきます。

売却する計画のときは、住宅の建てやすい幅や奥行きがありますので、接道している道路の方角によっ

て面積や形を決めていきます。

賃貸住宅などを計画のときは、建物のプランを計画したのちに、真上から見た建物の形を測量図面に重

ねながら位置を決めて仮境界線を引いていきます。

分割を考えるときはむやみに線を引くことはしません。道路や隣地との境界線や方位などから基準を定

めて、整形により近くなる形を求めていきます。

〇建築基準法の検証

敷地を分割すると今ある建物の土地面積が減少します。その場合に自宅建物の面積が建ぺい率や容積率

の制限を超えてしまう可能性があります。また、隣地境界線から建物のまでの離れや接道要件などが、

分割によって基準に抵触する可能性もあります。分割位置を検討するときは、最初に自宅建物について

法律上の検証が必要です。

〇分割した敷地も法令的な検証をする

全体の敷地の中に分割する仮の境界線を決めます。そして仮決めの分割予定敷地についても法令の基準

を満たしていることの確認をします。問題が発見されたときはそれぞれの敷地について法令に抵触しな

い範囲で仮境界線を修正します。

〇ライフラインの場所も考慮に入れる

上下水道、ガスなど道路内から供給されるライフラインは、分割の位置または予定建築物の種類などに

よって新設が必要になります。自宅敷地に新設するときは道路からの引込費用、敷地内配管との繋ぎな

おし費用などが発生します。

ライフラインの引込位置を確認しながら、必要に応じて分割の修正を行います。

〇自宅敷地の建て替えに備える

将来に自宅の建て替え予定などがあるときは、希望の大きさや形の建物が建設できる面積や形も確保し

なければなりません。どのような住宅が仮決めした敷地内にたてることのできるか知っておくことで、

建て替えが思う通りにいかないことが無くなります。

〇将来の売却に備える

自宅敷地を将来売却する可能性も考えなくてはなりません。自宅敷地を大きめに確保してくときなど

は、その敷地についても更に分割ができ、宅地として好まれる形や面積になるかを確認しておく必要が

あります。予め売却を視野に入れているときは、敷地全体で分割のプランニングを行います。

〇敷地を分割できない地域もある

地区計画や建築協定などその地域特定のルールがあると、敷地面積の最低限度が定められていることが

があります。その地域内では分割した敷地が最低面積を下回ることは認められませんので、役所などで

制限の有無を確認する必要があります。

〇測量・分筆費用がかかる

敷地の一部売却では分筆登記が必要になります。このときは隣接地の方との境界確定を基にした測量図

を作成します。建物を建てるときでも測量図を基に設計図面を作成しますので、最低でも現況を測量し

た敷地分割図面は必要になるでしょう。

◎まとめ

敷地の分割については建築基準法などの順守の考えから、届け出を義務付けている自治体があります。

敷地の一部売却や活用で概略の計画ができましたら、必ず担当窓口に相談をして問題ないことを確認し

たのちに、所定の手続きをして計画を進めて下さい。

敷地の一部売却や活用をお考えの際は、建築や測量についても詳しい不動産会社に相談されることをお

奨めします。