住宅の新築など建物をたてる前にその土地について建物をたてられる状態にしなくてはなりません。一

般的には土地造成工事といいますが、土地の状態によっては様々な工事費用がかかるときがあります。

建物をたてる前には少なからず土地にも工事費用がかかります。整地や草刈りなどがそうですが、でき

るだけ予算は抑えたいところです。

住宅を購入する予算を組んでいったとき、なるべく建物に予算を割きたいと思います。しかし選んだ土

地が造成工事費用が多くかかる土地だったら･･･建物に使いたいお金が減ってしまいます。

ご自身でも現地や物件資料を見ただけで費用がかかりそうな土地を見分けることができたなら、「気に

入った土地なので予算を伸ばしたい」反対に「予算を超えそうなのでこの土地は見送ろう」と判断する

ことができます。また費用がかかりそうな部分が見えているので、前もって金額のことを確認しながら

新築計画を進めることができます。

これからご紹介する土地について最後までお読みいただくと、土地探しに役立ちます。

〇軟弱地盤の土地

以前に田んぼだった土地、盛土をした土地、土自体が弱い性質をもった土地など、建物の重量を支える

ことができない場合は、地盤の補強や改良が必要になります。

地盤調査の結果から工事の必要性を確認するのですが、地盤に不安があったときには地盤改良を省いて

もらう希望をだしたとしても、住宅会社も建築を引き受けてもらうことが難しくなります。

地盤保証を利用するにあたっても保証会社などのルールに従って必要な処置を講じなければ保証を受け

ることもできません。

県や市町村のウェブサイトで盛土地盤のマップを公開しているところや、住宅会社と提携している地盤

調査会社などでも過去のデータを持っているところがありますので、検討中の土地が「地盤に不安があ

りそうか」程度までは知ることができます。

調査を行ってみないことには判りませんので、この予算は予めみておくことをお奨めします。

〇ライフライン設備の無い土地

住宅を新築して生活するには飲料水や排水の設備、また必要に応じて都市ガスはなくてはなりません。

宅地として利用されてこなかった土地や、数十年前に造成されてできあがった分譲地などは敷地内に配

管されていないときがあります。また建物があったとしても管の口径が細く現代の住宅に必要な水量が

満たせない場合もあります。

上下水や都市ガスの配管状況は図面で取得できますので、紹介された土地についても不動産会社で把握

していると思われますし、図面をもとに現地での確認も可能です。

工事予算を計画していく中では費用はかかりますが、不測の事態は起こりにくい費用です。また敷地内

に排水菅がないときの補助制度を設けている市町村もありますので、建設予定地の役所の担当窓口で確

認することもできます。

〇高低差のある土地

道路や隣接地とに高低差のある土地の場合、必要に応じて土地の土が崩れたり、流れるのを防ぐために

土留工事を行います。高低差が大きいほど費用がかかります。特に２M以上の土留を築造するときは許

可も必要になり設計や申請料なども見なくてはなりません。

過去に設置された土留が老朽化していたり、不適合なものである場合は取り壊したうえで新設しなけれ

ばなりません。

また敷地内が平らになっていないと高い部分の土を取ったり、低い部分に土を入れたりの工事が必要で

す。高くなっている部分の土を取ったら中からガラがでてくることや、低い部分に土を入れるときは、

締固めをしても地盤調査でよい結果がでないときもあります。

高低差のある土地で購入を検討するときは、造成工事費への予算組みが大切です。

〇接する道路の前面に歩道やガードレールなどがある土地

敷地の前面に高さのある歩道の縁石やガードレールがあると車両の乗り入れができません。縁石を切り

下げたりガードレールを一部撤去する工事が必要となります。また工事できる幅は概ね４Mの範囲内と

決められています。

公衆用の道路内に敷設されているものですので、工事には道路管理者の許可が必要で、工事を依頼する

土木工事業者さんに申請も含めてお願いするのが一般的です。

高い縁石やガードレールがあると車両の通行できる幅が限られてしまうため、２台以上のカースペース

を作る計画のときはお互いの車が出やすい形でプランニングする必要があります。玄関やカースペース

の位置を確定したうえで工事範囲を決めると、使い勝手が悪く感じることはないと思います。

〇農地

田んぼや畑を宅地にして住宅を新築するときは農地法の手続きが必要となります。行政書士など専門の

方に依頼して手続きを行う費用がかかります。建物が完成したのちには土地の地目を宅地に変更する

「地目変更登記」も必要です。宅地になると土地の評価が見直されて固定資産税などの税金もあがりま

す。

また地歴が田んぼの場合は、特に地盤が軟弱なことも考えられるので、①の地盤に対する補強工事費用

も見込む必要がでてきます。

〇広すぎる土地

道路から建物までに距離がある土地ですと、玄関までのアプローチ部分の距離が長くなることで工事費

用が増えることがあります。また一戸建ての土地としては大きめの土地などは、外周りのブロック・フ

ェンスの施工距離が長くなってしまうなど、外構工事に費用がかかりやすいケースになります。建築工

事費とは別途の工事になるので土地を検討するときには気が付かないことでもあります。

専門業者さんに費用を抑えた設計を依頼することもできますが、隣地の状況などにより工事を行う必要

に迫られることもあります。予算が不足して外構工事は後回しになると自家用車が汚れることが多くな

ったり、子供さんの安全面にも心配がでてきます。

土地を検討する際には外構の費用についても考えていただきたいポイントです。

〇側溝にフタのない土地

分譲されてから３０～４０年程度経過した土地などに見受けられるケースですが、道路内の雨水排水用

側溝にフタがないことがあります。玄関や車庫の入り口にはフタをしなければなりません。自由にフタ

をすることができず、市区町村などの道路管理者に許可を得る必要があります。通常は土木工事業者さ

んに申請をお願いします。

工事費用プラス申請費用がかかります。

◎コラムのまとめ

ご紹介してきた土地については、購入してはいけない土地ではありません。工事に費用がかかる分土地

価格が割安であったりお気に入りの土地であったら、予算を見ながら真剣に取得を考えてもよいでしょ

う。

注意していただきたいのは、費用がかかる可能性があることに気づくことができず、計画が進んでしま

ってからそのことが判明して予算が足りない、建築費を削らなければならない状況になってしまうことです。

このコラムを参考にしていただき、土地選びのさいにはじっくりと現地などをご確認ください。