広い土地、例えば「1,000㎡」や「2,000㎡」の土地を売却しなければならなくなったとき、売

却価格を決定していくプロセスには、一般的な「価格査定」とは別様な見方が加わります。

広い土地としての利用価値は、公的な評価額や相場価格だけで推し量れるものではありませ

ん。土地利用に関する各種法律などもかかわってくるので、土地の価格に影響を受けることが

少なくありません。

その点をしっかり押さえることで、売却価格の読み間違いを防ぐことができますので、今回は

住宅地向けの土地についてその流れとポイントをご紹介していきます。

１．土地に適した用途を検証する

１－１． その土地にはどの様な建物が建てられるか？

　　　都市計画法に定められた用途地域から、建築可能な建物の種類をみていきます。

　　　（住宅、店舗、工場など）

１－２．その用途に適した場所か？

　　　土地周辺に多く建っている建物の種類を見ます。

　　　建築可能な建物と同様の建物が周辺に多く見受けられれば、その方向性で計画を進めま

　　　す。反対に少ないときは調査などで理由を明らかにし、計画から除外していきます。　　

１－３．用途は限定しない

　　　周辺には様々な用途の建物が存在する場合があります。そのときは割合の大きい複数の

　　　用途について、検討のための情報を収集します。

１－４．その土地は用途に適した広さか？

　　　例えばコンビニエンスストアが建築可能であったとき、店舗とお客様用の駐車場が必を

　　　満たすことのできる土地の広さがあるか検証します。

２．売却価格を試算する

戸建住宅の用途に適している土地の例として解説していきます。

２－１．宅地開発のプランニングを行う

　　　宅地開発を行うとき、広い土地の場合ですと敷地内に新しく道路が必要になることがあ

　　　ります。土地の状況によりますが２～３割程度は、建設用地として利用できない部分が

　　　生じる場合があります。

　　　有効活用面積をより確保できる開発プランを練っていきます。

２－２．宅地開発に要する費用を見積もる

　　　宅地開発のプランニング図面に基づいて、造成工事や設計コンサルティングに要する費

　　　用を見積もります。

２－３．仕上り宅地の金額と相場価格を比較する

　　　想定している売却価格と各種費用の合計から仕上り宅地１区画あたりの金額を算出し、

　　　周辺住宅地の相場価格と比較します。

　　　比較した差額を想定売却価格に加減して、土台とする売却価格を算出します。

２－４．売却開始価格を決めていく

　　　実際としては購入した住宅・不動産が費用を投じて宅地に仕上げますし、販売利益など

　　　も見込む必要もあります。

　　　それらのことも考慮しつつ、希望する収入金額とすり合わせながら価格を決定します。

２－５．複数の用途が考えられるとき

　　　複数の用途が考えられるときは、最も高い土地評価を受けることのできる用途の価格を

　　　採用します。想定外の購入者が現れることも考えると、売却価格の設定はより慎重にな

　　　ります。

3．販売先を選定して売却を開始する

３－１．その土地に高い価値を感じてくれる会社を選ぶ

　　　戸建が可能であれば住宅会社や不動産会社、高層建物が可能であればマンションディベ

　　　ロッパーなど、その用途に専門性の高い会社に候補先を決めていきます。

　　　また、その地域の実績が高かったり、周辺限定で用地を探している会社なども、ヒアリ

　　　ングできた範囲で候補先に盛り込みます。

３－２．販売先を決めすぎない

　　　個人でも事業を始める予定で土地を探している方や、社用地を周辺で探している会社が

　　　売地情報を求めていることもあります。販売先は特定の業界に限らずに、情報を公開し

　　　ていきます。

◎まとめ

広い土地の売却価格を決めていく過程は、周辺相場や土地の評価に加えて複雑な流れになりま

す。所有者様には売却に満足いただくためにも、このプロセスをご理解下さい。

不動産会社やディベロッパーなど相談先は多々ありますが、その会社が全ての用途に精通して

いるとは限りません。見当違いの会社に相談に行ったばかりに、その会社の得意分野の提案ば

かりを受けて話を進めてしまう状況には注意したいところです。

幅広い視点で、所有者様のお悩みを解消できる不動産屋でありたい思います。