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コラム
2023.10.06
住宅購入資金

【建売住宅購入の頭金ってナニ?】資金計画の基本がわかるコラム

住宅購入を検討するときにまず頭に浮かぶのが頭金です。実は不動産業界内では頭金という言葉はほぼ使いません。自己資金という言い方をします。

住宅購入に必要なお金は大きく3つに分類することができます。

①物件の購入価格
②購入諸費用(登記料、住宅ローン保証料など)
③その他(引越し費用、家具・家電の新調費用など)

①と②が住宅を手に入れるために必要なお金になりますが、この内ご自身の預貯金などから手出しできるお金のことを自己資金(頭金)といいます。

ここで問題になるのが、「必要な自己資金はいくらなのか」です。

答えは、ご自身の生活に差し支えない範囲内で支払いのできる住宅ローン借入額を加えても購入費用全額に足りない部分のお金になります。

【自己資金=(物件購入金額+諸費用)-住宅ローン借入額】

例えば無理のない支払いの住宅ローン借入額が3,000万円であったとき、購入費用全額が3,500万円であれば自己資金は500万円必要となり、3,700万円であれば700万円が必要となります。

極論すると借入金額によりますが、毎月のローン返済が苦しくなければ自己資金はゼロでも問題ないわけです。

自己資金が多いほど「住宅ローン借入金額」を減らすことができ月々の支払いを抑えることができます。

では諸費用については自己資金と関係してくるものがあるのでしょうか。
また、諸費用それぞれの金額はどのようにして決まってくるのでしょうか。

このコラムでは住宅購入に必要なそれぞれの諸費用について、金額の決まり方やその支払いのタイミング、費用を抑えることのできる項目についてもご紹介していきます。

◆手付金(売買契約時に支払います)

物件価格によって決まります。

物件価格の5%以内が一般的ですが、パーセンテージによらないで例えば100万円という決め方でも構いません。この金額については売主と買主の間で調整となりますが手持ちの現金が必要です。

手付金は売買代金に充当されますので、物件価格のうち手付金を除いた金額を物件引渡し時に残代金として支払います。

◆売買契約書作成印紙代(売買契約時に支払います)

物件価格によって決まります。

建売住宅の物件価格に該当する印紙税は1,000万円超~5,000万円以下が20,000円、5,000万円超~1億円以下が60,000円になります。

なお令和6年3月31日までの印紙税額は20,000円⇒10,000円、60,000円⇒30,000円の軽減措置あり

◆住宅ローン関係費用(残金決済時に支払います)
住宅ローンを借りるには「保証料」もしくは「融資手数料」という費用がかかります。


【保証料を支払う住宅ローン】

保証会社の審査によって決まります。

保証料は保証人をたてる代わりに保証会社に支払う費用です。

保証料は借入金額や借入期間、その他の条件によって保証会社が決めることとなります。各金融機関のHPでも概算の金額や利率が表示されています。借入額が多いほど、借入期間が長いほど保証料は高くなる傾向にあります。ザックリとした目安は借入金額の2%ほどです。保証料のほかに別途事務手数料が発生しますが55,000円くらいまでが多いようです。

保証料は「一括払い」「金利上乗せ」の何れかを選択できます。「一括払い」を選択するときに自己資金を充当します。「金利上乗せ」は支払額が増えますが、自己資金を抑えたいときなどに有効です。


【融資手数料を支払う住宅ローン】

金融機関によって決まります。

インターネット専業銀行を中心に、保証料不要で融資手数料を徴収する「融資手数料型」の住宅ローン商品が取扱われています。保証料型の商品より金利が低いことが多いですが、借入の審査や条件は厳しい傾向にあります。また融資手数料の目安としては借入金額の2.2%が多いようです。

融資実行時に一括払いとなり、金利に上乗せはありません。


◆火災保険料(残金決済時に支払います)

保険会社によって決まります。

住宅ローンを利用する場合は火災保険加入が義務付けられています。

火災保険料は各保険会社が定めている保証内容や保証金額の選択の仕方によって保険料が変わりますので、見積りを取得して良い条件の保険会社を選択します。

地震保険の加入は任意です。地震保険は国と民間の保険会社が共同で運営している保険のため、補償内容も保険料も各社同じ内容となっています。

保険料は保証年分の「一括払い」または「年払い」が選択できます。前者の方が支払総額は抑えられます。

◆登記料
建売住宅を購入するときに要する登記費用には以下の4つの費用があります。

①は土地家屋調査士が手続きを行います。一般的な費用としては80,000~100,000円ほどです。

②~④は司法書士が手続きを行います。「業務報酬料」が3つの登記で100,000~150,000円、プラスそれぞれの「登録免許税」になります。


【表示登記料】(残金決済時に支払います)

建物が新築された時点では不動産登記としての記録が存在しません。そのため所有者や建物の所在、構造や面積などを新たに登記する必要があります。建売住宅を購入する場合は売主を経由して手続きを行うことが多いです。


【土地所有権移転登記の登録免許税】(残金決済時に支払います)

不動産評価額によって決まります。

土地について売主から買主へ所有権を移転します。土地所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額より算出しますので、概して物件価格が高い地域ほど固定資産税評価額も上がる傾向にあり、比例して登録免許税も上がります。

登録免許税額は「土地の価格(固定資産税評価額)×15/1000」で計算されます


【建物所有権保存登記の登録免許税】(残金決済時に支払います)

不動産評価額によって決まります。

新築建物の所有権の権利はここで買主名義にて初めて登記されます。新築木造の評価額は宮城県では94,000円/㎡で現在決められていますので、この金額から建物の価格を算出します。100㎡の建物の場合は9,400,000の評価額となります。

登録免許税額は「不動産の価額×1.5/1000」で計算されます。


【抵当権設定登記料の登録免許税】(残金決済時に支払います)

住宅ローン借入額によって決まります。

住宅ローンを利用して購入するときは金融機関が土地と建物に担保権の登記を行います。

登録免許税額は「借入額×1/1000」で計算されます。

◆仲介手数料(残金決済時に支払います)

物件価格によって決まります。

仲介手数料は物件価格から消費税相当額を除いた本体価格から算出します。

仲介手数料=物件価格(消費税除く)×3%+60,000円+消費税となります。

価格に含まれる消費税額によりますが、物件価格と仲介手数料は比例する傾向にあります。

◆固定資産税等清算金(残金決済時に支払います)

不動産評価額によって決まります。

固定資産税等清算金はその土地にかかる固定資産税・都市計画税を、物件引渡日を境にして〇〇日/365日で日割清算を行います。清算金は売主に対して支払います。

【コラムのまとめ】

諸費用を自己資金との関係性から見た場合に、次の二つのことが言えます。

①自己資金によって住宅ローン借入額が抑えられると「保証料」または「融資手数料」も抑えられる。
②「保証料」や「火災保険料」は一括払いを選ぶことで費用を少なくできる。

そしてそれぞれの費用は大きく3つの条件からその額が決まってきます。

①【物件価格から決まるもの】
・手付金
・売買契約書作成印紙代
・仲介手数料

⓶【不動産評価額から決まるもの】
・土地所有権移転登記の登録免許税
・建物保存登記の登録免許税
・固定資産税等清算金

③【住宅ローン借入額より決まるもの】
・「保証料」または「融資手数料」
・抵当権設定登記の登録免許税

住宅の購入にあたっては「支払いに無理のない住宅ローン借入額」と「自己資金で準備できるお金」を最初に把握しましょう。

住宅ローンの借入額や返済額はローン計算サイトで様々なシミュレーションができます。今お住いの家賃などをベースにして、家計の中のバランスを見てください。

自己資金については、当初は希望エリアで分譲されている物件価格の5~10%を目安にしてご検討されるとよいです。


ファイナンシャルプランナーのいる株式会社ネクストリンクなら、将来の家計もシミュレーションしながら住宅購入の検討ができます。

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