不動産売買において作成される「物件状況等報告書」はご存じでしょうか？

「売買契約書」と「重要事項説明書」は聞きなれた言葉だと思いますが、現在の不動産売買においては、「物件状況等報告書」も売主と買主のあいだで取り交わす書類として一般的になっています。

令和２年４月の民法改正により、いままでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと改められました。

「瑕疵担保責任」は売買などの目的物の隠れた欠陥や不備について、売主が責任を負うルールでした。

改正後の「契約不適合責任」では、契約の内容に適合しないものについて売主が責任を負うルールに変わったことで、売主にとっては責任の重くなる内容となりました。

宅地建物取引業法では、「売買契約書」や「重要事項説明書」において記載しなければならない事柄を定めていますが、現在の不動産売買においてはその事柄だけで売主と買主の情報共有量を満たしているとは言えません。

不動産の売買契約では、売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるか、また、どのような状態で引渡されるのかは、買主にとっては非常に重要な事項です。そのため買主が目視で確認できない部分や物件の過去の履歴、欠陥や不具合などを書面で伝えて、後々のトラブルを防止する必要があります。

国土交通省のウェブサイトも掲載されておりますが、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についての通達においても、「宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引物件の売主や所有者しか分からない事項について、売主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来の紛争の防止に役立てることが望ましい。」とされています。

【物件状況等報告書とは】

売主が物件の不具合等、買主に伝えるべき内容について売主の責任で記載し買主に書面にて交付します。

単に物件の状況を説明するだけではなく、売主の買主に対する物件の不具合に関する告知義務を果たすための書面でもあります。

あらかじめ物件の不備を買主に伝えておくことで、引き渡し後の不動産に不具合があった場合に、売主が責任を負わなくて済むようにするために必要な書類です。

【物件状況等報告書の役割】

売主が物件状況等報告書にて不具合や過去の履歴などを記載して買主に渡すことで、その記載事項については、売主が買主に告知または報告したということになります。

買主はその告知を受けた事柄があることを前提に買ったということになりますので、買主から「売主から聞いていなかった」などという主張はされなくなり、将来、売主が買主から契約不適合責任を問われる心配が減るというメリットがあるのです。

買主の立場からすれば、物件状況等報告書に書かれてあることについてしっかりと理解し、それを基に購入の判断をしなければならないということです。

売主の立場からすれば不具合などは言うまでもなく、知っていたことはなるべく買主に知らせておくという姿勢が、結局は売主を守ることにつながります。

【物件状況等報告書の記載内容】

〇建物

雨漏り、白蟻被害、建物の瑕疵（傾き・腐食・不具合等）、石綿使用調査結果の記録、給排水設備の故障・漏水、新築時の建築図面の有無、住宅性能評価や耐震診断の有無、リフォーム等の履歴　など

〇土地

境界確定の状況・越境、土壌汚染の可能性、地盤の沈下・軟弱、敷地内残存物　など

〇周辺環境

騒音・振動・臭気等、周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等、近隣の建築計画、電波障害、近隣との申し合わせ事項、浸水等の被害、事件・事故・火災　など

〇その他買主に伝えるべきこと

敷地の修繕履歴、心理的な瑕疵（事件・事故・自殺等）、記載項目にないことで知っていること　など

※物件状況等報告書サンプル　（公社）全日本不動産協会より

【物件状況等報告書を作成する時期】

買主への報告書の交付は売買契約時ですが、契約の直前で記入しようとすると、わからないことがでてきて記入が進まなくなることや、書き忘れがでてしまいます。

売却を開始するときまでに仮の状態でも出来上がっていると、あとから追記や修正もできます。

不動産会社も物件について事前に詳細な内容が判っていることで、物件を紹介するときに説明をつけ加えることができます。

【作成のポイント】

・売主（所有者）が記入すること

第三者が作成すると、結果的に正しい告知ができない可能性があります。

・知っていたことや気になる点は些細なことでも書いておく

項目になくても「知っておいてもらいたい」という姿勢で伝えましょう。

・過去の修繕履歴などでわからないこともなるべく不明にしない

修繕の注文書類などが保管してあると当時の状況がわかります。

・わからないことは「わからない」と書く

憶測などで記入したりせず、わからないという事実を伝えましょう。

・購入者の立場にもなって記入する

ご自身が購入するときに知りたいと思うことを記入しましょう。

コラムあとがき

物件状況等報告書の交付は義務付けられていませんが、重要な事項は告知の義務があり、記載を怠る事で契約不適合責任に問われてしまう可能性もありますので、可能な限り詳細を記入しましょう。

報告書の記入は、不動産会社の担当者に見てもらいながら進めれば問題ありません。

不明な点はその都度聞きながら記入していけば良いですし、売買契約時に交付するので短時間で完成しなくても構いません。

ただし記載内容は多岐にわたるので、これから不動産の売却予定のある方はサンプルを参考にしていただき、記載内容について状況確認などの下準備を、始めていくことをお奨めします。

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