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不動産売却時に「測量」は絶対に必要ですか？いる・いらない場合を徹底解説！
不動産を売却しようと考えたとき、多くの人が「土地の境界線ってどうなっているんだろう？」「売る前に測量をしないといけないのかな？」という疑問にぶつかります。
結論から言うと、すべての不動産売却で測量が必須というわけではありません。
測量が必要なケースと、不要な（測量せずに売れる）ケースには明確な違いがあります。測量には数十万円以上の費用と、数ヶ月単位の時間（期間）がかかります。そのため、自分の物件がどちらに当てはまるかを知っておくことは、スムーズで損のない不動産売却を進めるための第一歩です。
この記事では、不動産の知識がまったくない方に向けて、測量の基本から「必要なケース」「不要なケース」、さらに費用や注意点まで分かりやすく解説します！
目次
そもそも不動産売却における「測量」とは？
不動産売却で行われる測量とは、単に土地の広さを測るだけではありません。最も重要な目的は「隣の土地や道路との正確な境界線をハッキリさせること」です。
境界線が曖昧だとトラブルの原因になる日本の土地は、昔に作られた古い図面のままになっていることが少なくありません。
「隣の家との間にあるブロック塀が、実は自分の敷地に食い込んでいた」「図面上の面積と、実際の面積が違っていた」というトラブルは非常に多いのです。
そのため、売却時には以下の作業を行う「確定測量（かくていそくりょう）」を行うのが一般的です。
境界杭（きょうかいくい）の設置: 土地の四隅などに正確な目印を打ちます。隣地所有者の立ち会い: 隣の土地の持ち主や、道路を管理する自治体の担当者と一緒に境界線を確認します。書面の交わし（筆界確認書）: お互いに「ここが境界線です」と納得した証拠の書類を交わします。
この手続きを経て、初めて「誰も文句のつけようがない、正確な土地」として売り出すことができます。
測量が必要なケース（やった方がいい場合）
まずは、売却するにあたって「測量がほぼ必須」、あるいは「絶対にやった方がいい」ケースを紹介します。これらに当てはまる場合、測量をせずに売り出すと、買い手が見つからなかったり、後から大きなトラブルに発展したりするリスクがあります。
一戸建てや「土地」を売却する場合建物が建っている
一戸建てや、更地（土地のみ）を売る場合は、原則として測量が必要です。買い手は「自分がどこからどこまでの土地を買い、どこに新しい家を建てられるか」を正確に知りたいため、境界が未確定の土地は敬遠されます。
境界杭（目印）が見当たらない場合
過去に測量をしていても、工事や経年劣化で境界杭が抜けてしまっていることがあります。目に見える目印がない状態では、どこまでが売り物なのか証明できないため、再度測量をして杭を打ち直す必要があります。
昔から代々引き継いでいる古い土地の場合
昭和の時代や、それ以前から所有している土地は注意が必要です。当時の測量技術は今ほど高くなく、図面と実態がズレていることがよくあります（公簿（こうぼ）ミスなどと呼ばれます）。また、隣の住人と「なんとなくの感覚」で境界を決めているケースも多いため、売却を機に現代の基準で測り直すのが安全です。
隣の家や道路との間でトラブルがある（ありそうな）場合
「隣の家の木の枝や軒先がこちらの敷地に出ている」「ブロック塀の所有権でもめている」といった場合は、必ず測量をして白黒つける必要があります。トラブルを抱えたままの土地をわざわざ買ってくれる人はいないため、売却の前提条件となります。
土地が広く、売却後に「分筆（ぶんぴつ）」する場合
１つの大きな土地を、２つや３つに細かく分けて（分筆して）売り出す場合は、全体の正確な面積と境界が確定していないと手続きができません。そのため、分筆前の確定測量が必須となります。
測量が不要なケース（しなくていい場合）
次に、測量をしなくてもそのまま売却できる、あるいは不要とされるケースです。これらに該当すれば、費用と時間を大幅に節約できます。
「分譲マンション」を売却する場合
マンションの一室を売る場合、測量は100%不要です。マンションの土地（敷地利用権）は、住人全員で共有しているものです。売却時に自分が住んでいる部屋の面積を測り直す必要はありません。法務局に登録されているパンフレットや登記簿の面積のまま取引されます。
すでに「確定測量」が完了している場合
過去（目安としてここ10年〜20年以内）に測量を行い、隣の住人とも書類（筆界確認書）を交わしている場合は、再度測量する必要はありません。その時の図面をそのまま売却活動に使えます。
「公簿売買（こうぼばいばい）」に買い手が合意してくれた場合
公簿売買とは、「法務局の登記簿に載っている面積をそのまま信じて、お互い納得して売買しましょう。後から実際の面積とズレていることが分かっても、文句なし（代金の増減なし）ね」という契約方法です。買い手がこの条件で納得してくれれば、測量なしで売ることができます。
土地の価値が非常に低い（山林や原野など）場合
坪単価が数千円〜数万円といった、地方の広大な山林や原野などの場合、わざわざ数十万円かけて測量すると「売却代金よりも測量費の方が高くなる（赤字になる）」という事態が起こります。こうした不動産は、慣例として測量をせずに公簿売買で取引されることがほとんどです。
測量にかかる「費用」と「期間」の目安
もし測量が必要になった場合、どのくらいのお金と時間がかかるのでしょうか。大体の目安を頭に入れておきましょう。
費用の目安：約40万円 〜 100万円以上測量費用は、土地の広さや「隣が誰か」によって大きく変わります。
民民（みんみん）測量: 隣が個人の土地の場合。約40万〜60万円。
官民（かんみん）測量: 隣が国や自治体の所有地（道路、公園、川など）の場合。お役所の手続きが加わるため、約60万〜100万円以上になることがあります。
期間の目安：約2ヶ月 〜4ヶ月、専門家（土地家屋調査士）に頼んですぐに終わるものではありません。
過去の資料集め、現地の下調べ、隣人とのスケジュール調整、立ち会い、書類の作成など、多くのステップを踏むため、最低でも2ヶ月はかかります。
もし隣人が立ち会いを拒否したり、境界線でもめたりすると、半年や1年以上かかってしまうこともあります。
不動産売却で測量をスムーズに進めるためのポイント
最後に、これから売却を始めるオーナーが損をしないためのアドバイスです。
まずは手元の書類を確認する自宅の引き出しに「確定測量図」「地積測量図」「筆界確認書」といった書類が眠っていないか探してください。これらがあれば、測量不要で今すぐ売却を進められる可能性があります。
売却を思い立ったら、すぐに不動産会社に相談する測量には時間がかかります。
「買い手が見つかってから測量を始めよう」とすると、引き渡しまでに間に合わず、契約が白紙になってしまうリスクがあります。
まずは信頼できる不動産会社に土地を見てもらい、測量が必要かどうかを早めに判断してもらいましょう。
隣人とは良好な関係を保っておく測量の成功は、隣の住人が「立ち会い」と「書類へのハンコ」に協力してくれるかどうかにかかっています。普段からの挨拶や良好な近所付き合いが、巡り巡ってスムーズな不動産売却につながります。
まとめ：あなたの土地はどっち？
迷ったらプロに相談を不動産売却における測量の有無は、以下のように整理できます。
一戸建て・土地を売るなら ＝ 原則として必要（トラブル防止と高く売るため）
マンションを売る・すでに図面があるなら ＝ 不要測量が必要かどうか、また公簿売買で押し通せるかどうかは、土地の状況や地域の相場によっても異なります。
自己判断で「いらないだろう」と思い込まず、まずは不動産会社の無料査定などを利用して、プロの見解を聞いてみるのが一番安心です。
しっかりとした準備を行い、トラブルのない安心な不動産売却を成功させましょう！
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もしご自身の不動産について、より具体的なアドバイスが欲しい場合はお知らせください。
売却を考えている不動産は一戸建て・土地・マンションのどれですか？
その物件はいつ頃購入（または相続）したものですか？
現在、手元に測量図や登記簿謄本などの書類はありますか？
状況に合わせて、次に起こすべきアクションをさらに詳しくお答え差し上げます。
