売却相談を受けた不動産会社は、価格査定に入ると共に物件調査を行います。

物件調査には大きく分けて二種類の調査があります。

〇公的機関で権利関係や法令関係、ライフライン等を調査する（役所調査）

〇現地にて物件の状況を調査する（現地調査）

物件調査の成果は、調査の目的や役割に対する認識の持ち方で大きくかわります。

安全で正しい情報を提供することはもとより、売主と買主の当事者目線に立って、売買により良い満足を得ることのできる方向付けを、見つけようとする意識が大切です。

不動産売却時の物件調査の目的や役割

〇 売却するうえで足りないことを発見する

公的機関などに保管されている物件の記録などがよい例です。とくに費用を要する事柄は事前段階で把握するべきで、売主と買主の計画が変わってしまいます。

〇 購入後にかかる費用やリスクについて明らかにする

物件を購入後、買主が想定外の事態に見舞われることを防ぐため、様々な可能性も含めて負担が考えられる要素を、予め理解してもらう目的です。

〇 売主の不利益となる要素もないか確認する

長年所有している不動産ですと、法律や慣習なども変わり不動産のもつ性格も変わっている場合があります。権利関係なども含め、所有者側の見えない不都合を探します。

〇 弱点をカバーする手がかりをつかむ

現地の状況で売却の弱点が見受けられたとしても、役所調査などで解消の手がかりがつかめるときがあります。ベストな状態を創案して、相談窓口などで打ち合わせます。

〇 隠れた利点を探す

物件の近くに新しい道路や商業施設などをつくる予定があることが、調査でわかるときがあります。価値を覚える見込みのある要素は、情報として提供していきます。

【実例で紹介】調査で判明した事実　

〇 実際の敷地面積が登記面積より大きい可能性が見つかった

「土地測量図」の備付けのない物件でしたが、諸資料を収集して検証したところ、実際の面積が大きい可能性が見えたので、前もって測量を行うこととしました。

〇 無いはずのライフライン設備が、実は敷地の中にあることが判った

通常入手できる図面には設備の記載がなかったのですが、念のため施工当時の図面を入手したところ記載を見つけ、現地を掘りあてて設備を確認しました。

〇 擁壁の工事記録を見つけた

所有者が代替わりして、擁壁を築造した年代も不鮮明で詳細が判りませんでした。役所で入念に調査したところ当時の記録が見つかり、安全に工事されてものと確認できました。

【実例で紹介】調査中の思いがけない出来事

〇 調査先の職員が地元の方で、周辺環境の良い所を教えてくれました

調査物件の近くに長年お住まいの方で、周辺の住環境や利便性など貴重な話をうかがうことができました。

〇 自分の法律に対する解釈が間違っていたことを丁寧に教えてくれた

ある法律のことで、土地の利用に制限を受けるものとの思い込みを指摘され、正しい解釈の説明を丁寧にいただきました。

〇 見つからなかった物件の記録が思わぬ所で発見できた　

取得したい記録が見つからず諦めかけていたところ、他部署の窓口に行くことを薦められ赴いたところ、古い記録でしたが手に入れることができました。

コラムのまとめ

不動産には、深く踏み込んだ調査を行わないと発見できないものもあります。

当然ながら問題が見つかるときもりますし、問題と思っていたものがそうではないとわかるときもあります。

しかしながら、そのことを知らなかったばかりに後のトラブルとなることや、購入希望者が余りに現れなかった為に、値引きに応じてしまう恐れもあります。

不動産売却をより満足するものするためには、買いたい人により高い価値を感じてもらうことです。

不動産の価値を見出すスタートラインが物件調査であり、弱点も含めてその物件の持つ価値を買いたい人に伝えることも不動産屋の仕事です。